Quy hoạch treo là cụm từ mà nhiều bà con mình nghe qua báo đài, nhưng chỉ khi tận mắt nhìn một khu đô thị cả ngàn căn nhà xây dở rồi bỏ hoang, ta mới thấy nó thật đến mức nào. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi nhận ra chuyện một dự án hoành tráng bỗng dừng lại giữa chừng không phải là hiếm. Bài viết này xin chia sẻ vài góc nhìn quanh câu chuyện khu đô thị bỏ hoang ở Long Hưng, Đồng Nai, để bà con mình có thêm một góc tham khảo trước khi xuống tiền.
Quy hoạch treo là gì và vì sao bà con nên quan tâm
Nói nôm na, quy hoạch treo là khi một khu đất đã có quy hoạch, thậm chí đã khởi công, nhưng rồi để đó năm này qua năm khác mà không hoàn thiện. Người dân có đất trong vùng thì kẹt, nhà đầu tư mua vào thì chôn vốn.
Tôi làm nghề đất, đi nhiều, thấy nhiều. Có một điều tôi luôn nhắc bà con: một khu đô thị đẹp trên bản vẽ chưa chắc đã là một khu đô thị có người ở. Giữa “quy hoạch trên giấy” và “cuộc sống thật” đôi khi là một khoảng cách rất dài.
Chuyện khu đô thị bỏ hoang ở Long Hưng, Biên Hòa
Long Hưng là một xã thuộc thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Vị trí nói thật là rất đẹp: cách sân bay Long Thành và trung tâm Biên Hòa mỗi bên chừng mười lăm cây số, lại gần Quốc lộ 51 và ngã ba Vũng Tàu.
Có một anh làm môi giới lâu năm ở khu vực này từng kể với tôi rằng, hồi dự án mới ra, không khí sôi động lắm. Cả ngàn héc-ta được quy hoạch, dự kiến cỡ mười lăm ngàn căn đủ loại: shophouse, nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, cả dinh thự.
Vậy mà bây giờ, theo lời anh, phần lớn chỉ còn là khung bê tông cốt thép. Nhiều dãy đã xây bao, tô trát mặt ngoài, nhưng cũng vô số căn dừng lại ở phần cột rồi bỏ mặc. Cỏ mọc um tùm, sắt thép hoen rỉ, giàn giáo còn nguyên tại chỗ.
Khung cảnh “đô thị ma” và dấu hiệu quy hoạch treo nhìn thấy tận mắt
Điều khiến người ta chạnh lòng nhất, anh kể, là sự vắng lặng. Không một bóng người ở, không cả bảo vệ. Đường nội khu rộng thênh thang nhưng chỉ có cỏ dại. Cảnh tượng ấy làm tôi nhớ tới một câu chuyện tương tự mà tôi từng chia sẻ trong bài đầu tư bất động sản nhìn từ chuyện “đô thị ma” Nhơn Trạch — cũng là những dãy nhà đẹp mà thiếu hơi người.
Nhiều người khi đi xem đất thường bị choáng ngợp bởi quy mô và bản vẽ, mà quên mất nguy cơ quy hoạch treo phía sau. Nhưng cái ta cần nhìn là: đã có ai về ở chưa, hạ tầng kết nối thực tế ra sao, chứ không chỉ là con số trên tờ rơi.
Vì sao một dự án lớn lại rơi vào cảnh quy hoạch treo dang dở
Qua quan sát, tôi thấy có mấy nguyên nhân thường hay lặp lại ở những dự án kiểu này.
Thứ nhất là dòng vốn. Một khu đô thị ngàn héc-ta ngốn số tiền khổng lồ. Chỉ cần chủ đầu tư “hụt hơi”, thiếu vốn giữa chừng, cộng thêm gánh nặng lãi vay ngân hàng, là công trường có thể đứng hình.
Thứ hai là sức mua của thị trường. Vào giai đoạn thị trường trầm lắng, tính thanh khoản gần như bằng không. Nhà đầu tư thứ cấp ngừng thanh toán, sản phẩm mới bán không ai mua, thế là cả guồng máy chậm lại.
Thứ ba là bài toán kết nối. Đường nội khu to đẹp nhưng lối ra Quốc lộ 51 còn hạn chế. Câu hỏi lớn là dân cư có thực sự chuyển về đây sống hay không — điều này phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng và tiến độ chung của khu vực.
Bài học tham khảo cho bà con khi nhìn một dự án
Tôi không dám khẳng định dự án nào sẽ “hồi sinh” hay “chết hẳn”, vì thị trường thay đổi từng ngày và không ai nói trước được. Nhưng có vài điều bà con mình nên tự hỏi trước khi xuống tiền.
Nên tìm hiểu kỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư, cũng như lịch sử các dự án trước đó của họ. Cần kiểm tra pháp lý thửa đất, sổ sách rõ ràng — chỗ này bà con nên tham khảo thêm bài quy hoạch sử dụng đất và câu chuyện quỹ đất sạch mà tôi từng viết.
Cũng nên đối chiếu thông tin quy hoạch với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, thay vì chỉ tin vào lời quảng cáo. Và quan trọng, hãy cân nhắc kỹ về đòn bẩy tài chính, bởi một dự án dang dở có thể khiến đồng vốn nằm im rất lâu.
Nếu bà con quan tâm bức tranh chung quanh vùng sân bay Long Thành, có thể đọc thêm bài đầu tư bất động sản quanh sân bay Long Thành để có cái nhìn nhiều chiều hơn về tiềm năng và rủi ro của khu vực.
Vài lời gửi bà con mình
Tôi vốn là người vừa làm đất vừa mê thiên nhiên, nên nhìn cả ngàn căn nhà bỏ hoang giữa cỏ dại, thật lòng thấy tiếc. Tiếc cho công sức, cho vật liệu, cho một vùng đất đẹp lẽ ra có thể sống động.
Câu chuyện Long Hưng, với tôi, không phải để chê bai ai, mà là một tấm gương để bà con mình bình tĩnh hơn khi đầu tư. Đất đai là chuyện lâu dài, đi chậm mà chắc bao giờ cũng hơn. Bà con muốn tìm hiểu thêm hướng làm nông nghiệp bền vững thay vì lướt sóng, có thể xem bài đất trồng cây lâu năm và chuyện đổi đời nhờ cây sầu riêng ở Đồng Nai.
Mọi thông tin trong bài chỉ mang tính chia sẻ góc nhìn và kinh nghiệm quan sát. Tùy từng trường hợp, bà con nên tham khảo ý kiến chuyên môn và đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.
Các địa danh có thật đã dùng trong bài
Xã Long Hưng (thành phố Biên Hòa, Đồng Nai), thành phố Biên Hòa, sân bay Long Thành, Quốc lộ 51, ngã ba Vũng Tàu — tất cả đều thuộc tỉnh Đồng Nai và vùng lân cận.