Bà con mình ơi, Sáu tui chào bà con nghen! Mấy bữa nay Sáu tui nhận tin nhắn hỏi hoài một chuyện. Đó là chuyện chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư rồi làm sổ đỏ. Ai cũng lo. Bởi vì từ năm 2026, cách tính tiền sẽ khác trước nhiều lắm. Nó đụng thẳng tới túi tiền của bà con mình luôn đó.
Thôi thì bữa nay Sáu tui ngồi kể cho bà con nghe một lượt. Ai đang giữ miếng vườn, thửa ruộng hay đất chưa có sổ thì ráng đọc cho kỹ nha. Đọc rồi mình mới chủ động được. Mà chủ động sớm thì mình mới đỡ thiệt.
Vì sao chi phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư tăng mạnh từ 2026?
Chuyện này lớn lắm bà con ơi. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó là bảng giá đất mới, cập nhật hằng năm và tiệm cận giá thị trường. Bảng giá này bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Vậy nó ảnh hưởng ra sao? Trước đây giá đất trong khung thường thấp hơn giá thật rất nhiều. Giờ giá đất được tính theo từng vị trí, từng thửa. Vì vậy tiền phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư sẽ đội lên đáng kể. Ở nhiều nơi tại TP. Hồ Chí Minh, bảng giá mới đã tăng trung bình từ 50% tới 100%.
Sáu tui lấy ví dụ cho dễ hiểu nha. Có khu đất trước đây tính 20 triệu đồng mỗi mét vuông. Nay bảng giá mới nhảy lên 40 triệu đồng. Vậy là tiền sử dụng đất phải nộp tăng gấp 2 tới 3 lần. Số tiền chênh lệch có khi lên tới hàng trăm triệu đồng đó bà con.
Ba nhóm bà con chịu thiệt nhiều nhất
Không phải ai cũng bị ảnh hưởng giống nhau. Sáu tui gom lại ba nhóm cần lưu ý kỹ nhất.
Nhóm 1: Bà con muốn chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
Đây là nhóm chịu tác động rõ nhất. Tiền sử dụng đất được tính theo chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Khi bảng giá mới cao hơn, khoản chênh lệch này cũng phình to theo. Vì vậy chi phí lên thổ cư sẽ nặng hơn hẳn so với trước.
Nhóm 2: Bà con thuộc diện quy hoạch treo
Nhiều nhà phải chờ đợi lâu vì vướng quy hoạch. Giấy tờ vẫn chưa xong. Nếu bà con làm thủ tục sau ngày 01/01/2026, thì phải nộp tiền theo bảng giá mới. Mà bảng giá mới thì cao hơn nhiều so với bây giờ.
Nhóm 3: Bà con xin cấp sổ đỏ lần đầu
Các khoản thuế và phí đều dựa trên bảng giá đất. Đó là tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Khi giá đất tăng theo thị trường, mấy khoản này cũng tăng theo. Vậy nên làm sổ càng trễ thì chi phí càng cao.
Bốn khoản chi phí làm sổ đỏ bà con cần chuẩn bị
Muốn không bị bất ngờ thì mình phải tính trước. Sáu tui liệt kê bốn khoản chính cho bà con dễ hình dung.
Thứ nhất là tiền sử dụng đất. Đây là khoản lớn nhất. Nó tính dựa trên nguồn gốc đất và thời điểm bắt đầu sử dụng. Các mốc thường gặp là trước 1980, từ 1980 đến 1993, từ 1993 đến 2004 và từ 2004 đến trước 2014.
Thứ hai là lệ phí trước bạ. Khoản này tính bằng giá một mét vuông đất nhân với diện tích, rồi nhân tiếp với 0,5%. Bảng giá càng cao thì khoản này càng lớn.
Thứ ba là phí thẩm định hồ sơ. Mức này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Một số địa phương có thể miễn cho lần đầu.
Thứ tư là lệ phí cấp giấy chứng nhận. Mức thu tùy quy định từng nơi. Ngoài ra bà con có thể phải trả thêm chi phí đo đạc diện tích và ranh giới thửa đất.
Luật mới mở thêm cơ hội cấp sổ cho đất không giấy tờ
Không phải chuyện gì cũng bất lợi đâu bà con. Luật Đất đai 2024 cũng mở ra cửa mới. Nay mốc thời gian xét cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ được kéo dài. Cụ thể là đất sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014 sẽ được xem xét. Mốc này dài thêm 10 năm so với quy định cũ là năm 2004.
Còn có ưu đãi cho vùng khó khăn nữa. Hộ gia đình, cá nhân ở vùng kinh tế – xã hội khó khăn mà dùng đất trước 01/07/2014 thì được xét công nhận. Điều kiện là có hộ khẩu thường trú và được xã xác nhận không tranh chấp. Trường hợp này còn không phải nộp tiền sử dụng đất. Mừng quá phải không bà con.
Coi chừng vi phạm sau ngày 01/07/2014
Có cơ hội thì cũng có chế tài nha bà con. Sau ngày 01/07/2014, mấy trường hợp vi phạm sau đây sẽ không được cấp sổ đỏ và không được bồi thường về đất.
Một là lấn chiếm hành lang an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè. Hai là lấn chiếm đất xây trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp. Ba là lấn chiếm đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường được Nhà nước giao không thu tiền. Bà con nhớ tránh xa mấy chuyện này ra nha.
Mua bán đất giấy tay từ 2025 rủi ro cỡ nào?
Sáu tui dặn kỹ chuyện này. Từ ngày 01/01/2025, mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay là rất nguy hiểm. Bởi vì giao dịch không đủ điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Rủi ro thấy rõ luôn. Giao dịch không công chứng, chứng thực được. Khi có tranh chấp thì pháp luật không bảo vệ. Đất giấy tay cũng không thế chấp vay vốn ngân hàng được, vì chỉ đất có sổ mới được thế chấp. Chưa kể bà con dễ mua nhầm đất đang tranh chấp hay đất bị kê biên thi hành án. Mất trắng như chơi đó.
Lời nhắn của Sáu Bình
Vậy là Sáu tui kể trọn câu chuyện chi phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư cho bà con nghe rồi đó. Từ năm 2026, mặt bằng chi phí mới sẽ cao hơn hẳn. Cho nên bà con nào cần làm sổ đỏ lần đầu hay chuyển mục đích thì ráng tranh thủ làm trong năm 2025 nha.
Sáu tui tóm lại ba điều cho dễ nhớ. Một là hoàn tất thủ tục sớm để né mức giá mới. Hai là tuyệt đối tránh mua bán đất giấy tay. Ba là nhớ kỹ mốc 01/07/2014 để biết mình có được cấp sổ hay không.
Bà con muốn đọc thêm thì ghé bài Sáu tui chia sẻ về 5 thay đổi lớn của Luật Đất đai 2024 về đất nông nghiệp nha. Còn muốn tra cứu quy định gốc cho chắc ăn thì xem thêm tại Luật Việt Nam. Khi cần thì cứ tìm tới cơ quan chức năng hoặc chuyên gia để được tư vấn theo đúng trường hợp của mình. Chúc bà con mình luôn vững vàng. Đất cát rõ ràng, làm ăn phát đạt. Sáu Bình thương chào bà con!
Đọc thêm: Đầu tư đất nông nghiệp 2026 — thứ luật vừa thay đổi mà ít người để ý — cách Luật Đất đai 2024 cởi trói cho người mua đất nông nghiệp.