Bà con mình ơi, Sáu Bình đây! Sáng nay Sáu ngồi nhâm nhi ly cà phê. Sáu đọc được cả xấp tin nhắn của bà con hỏi về chuyện đất nông nghiệp. Nhiều người thắc mắc lắm: “Sáu ơi, giờ đất ruộng đất vườn của tui có được mở quán, làm du lịch không?”. Thôi thì hôm nay Sáu gõ một bài cho ra ngô ra khoai. Bà con đọc kỹ, nắm cho chắc để làm ăn cho vững nghen.
Đất nông nghiệp đa mục đích là gì?
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/05/2024), có một thay đổi rất đáng mừng cho bà con. Đó là người dùng đất nông nghiệp được kết hợp đa mục đích. Mà quan trọng nhất là không cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trước đây thì khác lắm bà con ơi. Muốn kinh doanh hay xây dựng, bà con phải chuyển đất qua thổ cư hoặc đất thương mại dịch vụ mới được phép. Nay thì cởi mở hơn nhiều rồi.
Tuy vậy, Sáu nhắc trước: quyền lợi này đi kèm điều kiện chặt chẽ. Nào là diện tích, tính chất công trình, môi trường, rồi nghĩa vụ tài chính. Dùng sai hay làm biến dạng hiện trạng đất là bị phạt như thường nghen.
Các hình thức sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích
Dựa theo Điều 218 của Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp nay có thể kết hợp cho mấy mục đích sau:
- Thương mại và dịch vụ: Bà con được mở quán cà phê, làm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng. Cái này giống mấy mô hình farmstay sinh lời hợp pháp mà Sáu từng kể.
- Sản xuất nông nghiệp công nghệ cao: Trồng cây dược liệu quý như sâm Ngọc Linh trên đất rừng hoặc đất trồng cây hàng năm. Bà con nào mê trồng trọt thì coi thêm các mô hình nông nghiệp đột phá trên đất nông nghiệp nghen.
- Chăn nuôi: Xây trang trại chăn nuôi kết hợp trên diện tích đất sẵn có.
Điều kiện bắt buộc khi sử dụng đất nông nghiệp đa mục đích
Muốn làm mô hình đa mục đích, bà con phải giữ đúng mấy điều kiện cốt lõi này:
- Giữ nguyên loại đất: Không được làm thay đổi phân loại đất đã ghi trong giấy tờ pháp lý (theo Điều 3, Điều 9, Điều 10 Luật Đất đai 2024).
- Phục hồi được hiện trạng: Đất phải trở lại mục đích chính ban đầu được. Nghĩa là ngừng kinh doanh thì trả lại mặt bằng nông nghiệp phải dễ dàng.
- An ninh, quốc phòng: Không được ảnh hưởng tới an ninh trật tự hay quốc phòng.
- Bảo vệ môi trường: Hạn chế tối đa tác động tới hệ sinh thái, đa dạng sinh học và cảnh quan. Yếu tố môi trường phải đặt lên hàng đầu.
- Tôn trọng láng giềng: Không làm ảnh hưởng tới thửa đất liền kề về tiếng ồn, ô nhiễm hay ranh giới.
Quy định về diện tích và xây dựng công trình
Theo Nghị định 102/2024 (Điều 99), việc xây dựng trên đất nông nghiệp đa mục đích được kiểm soát nghiêm ngặt. Bà con để ý kỹ chỗ này.
Hạn mức diện tích sử dụng đa mục đích
Diện tích dùng vào mục đích kết hợp không được vượt quá 50% tổng diện tích thửa đất chính. Phần còn lại vẫn phải giữ mục đích nông nghiệp ban đầu.
Quy mô xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Với nhà phục vụ quản lý hoặc lưu trú, hạn mức diện tích xây dựng như sau:
| Tổng diện tích đất nông nghiệp | Diện tích xây dựng tối đa |
|---|---|
| 1.000 m² | 25 m² |
| 5.000 m² | 50 m² |
| 1 ha (10.000 m²) | 75 m² |
| Trên 1 ha | 100 m² |
Tính chất công trình
- Dễ tháo dỡ: Ưu tiên nhà tiền chế, nhà lắp ghép, vật liệu nhẹ như tre, nứa, lá.
- Không kiên cố: Tuyệt đối không xây nhà cao tầng, không đổ móng bê tông kiên cố trên phần đất kết hợp.
- Tuân thủ pháp luật: Phải đáp ứng phòng cháy chữa cháy và quy định xây dựng.
Thời hạn sử dụng và nghĩa vụ tài chính
Thời gian dùng vào mục đích kết hợp không được vượt quá thời hạn còn lại của mục đích chính. Sáu ví dụ cho dễ hiểu: đất có thời hạn 50 năm nhưng nay còn 30 năm, thì làm đa mục đích cũng chỉ được trong 30 năm đó thôi. Bà con tính thời gian hoàn vốn cho kỹ nghen, kẻo lỗ.
Về tiền nong, bà con phải làm đầy đủ:
- Thuế sử dụng đất.
- Thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động kinh doanh.
- Các loại phí, thuế liên quan tới đăng ký đa mục đích.
Bà con nào muốn tiết kiệm khoản này thì tham khảo thêm bài miễn 100% tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 để coi mình có thuộc diện được miễn không.
Quy trình và thủ tục đăng ký đất nông nghiệp đa mục đích
Muốn làm cho hợp pháp, bà con đi theo mấy bước sau:
- Lập phương án sử dụng đất: Hồ sơ phải ghi rõ thông tin thửa đất, mục đích hiện tại, diện tích kết hợp cụ thể, cùng biện pháp bảo vệ môi trường và phòng cháy chữa cháy.
- Nộp hồ sơ: Trình phương án lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để được duyệt.
- Xác nhận và đăng ký: Duyệt xong, cơ quan chức năng ghi quyền sử dụng đa mục đích vào hồ sơ địa chính.
Sáu Bình dặn thêm đôi lời
Hiểu rõ quy trình và điều kiện này giúp bà con tối ưu giá trị kinh tế của đất nông nghiệp. Vừa làm ăn được, vừa an toàn pháp lý, khỏi lo bị phạt hay buộc tháo dỡ công trình.
Bà con nào đang tính chuyện bỏ phố về quê, muốn biết trồng gì nuôi gì cho lời thì ghé đọc thêm bài trồng cây gì có giá trị kinh tế cao trên đất nông nghiệp và 10 mô hình làm giàu ở nông thôn từ đất nông nghiệp. Sáu tin bà con làm được. Có gì thắc mắc cứ nhắn cho Sáu nghen!