Sáu Bình chào bà con! Nói tới Luật Đất đai 2024, chắc bà con nghe nhiều rồi mà vẫn còn thấy rối. Đây là lần sửa luật lớn nhất hơn chục năm nay đó bà con. Nó thay thế toàn bộ Luật Đất đai 2013 cũ. Mục tiêu là làm cho thị trường minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi bà con tốt hơn và dùng đất đai hiệu quả hơn.
Bà con nào đang có đất chưa sổ, đang tính mua bán hay lo chuyện thu hồi thì nghe kỹ chỗ này nghen. Sáu Bình sẽ gom lại 8 thay đổi cốt lõi nhất của Luật Đất đai 2024. Sáu Bình nói mộc mạc, dễ hiểu để bà con nắm cho chắc quyền lợi của mình.
Vì sao Luật Đất đai 2024 lại quan trọng với bà con?
Bà con biết không, luật mới lần này tập trung vào mấy trụ cột lớn. Thứ nhất là mở đường hợp thức hóa đất không giấy tờ và giấy tay trước ngày 01/07/2014. Thứ hai là bồi thường khi thu hồi đất sát giá thị trường hơn. Thứ ba là bỏ khái niệm “hộ gia đình” trên sổ đỏ để tránh tranh chấp.
Ngoài ra, luật còn cho cá nhân không làm nông nghiệp được mua đất lúa. Đồng thời thủ tục hành chính cũng gọn hơn nhiều. Bà con cứ đọc từ từ, Sáu Bình sẽ chỉ rõ từng cái một. Ai muốn xem toàn văn thì vào Cổng thông tin văn bản pháp luật của Chính phủ để đối chiếu cho chắc nghen.
1. Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ theo Luật Đất đai 2024
Đây là thay đổi nhân văn nhất bà con ơi. Luật mới mở rộng việc cấp Giấy chứng nhận, hay bà con quen gọi là sổ đỏ, cho đất đang ở ổn định mà không có giấy tờ.
Điều kiện cốt lõi rất rõ ràng. Đất phải sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014, thay vì mốc 01/07/2004 như luật cũ. Đất không tranh chấp, không vi phạm pháp luật. Và phải phù hợp quy hoạch, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.
Luật chia làm 5 nhóm trường hợp theo mốc thời gian để xem xét:
| Nhóm | Thời điểm sử dụng đất |
|---|---|
| Nhóm 1 | Trước ngày 18/12/1980 |
| Nhóm 2 | Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 |
| Nhóm 3 | Từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014 |
| Nhóm 4 | Đất nông nghiệp đã dùng làm đất ở trước 01/07/2014 (vùng khó khăn) |
| Nhóm 5 | Đất nông nghiệp dùng ổn định, không tranh chấp (trong hạn mức) |
Sáu Bình lưu ý bà con nghen. Đất lấn chiếm trái phép sau ngày 01/07/2014 gần như không có cơ hội được cấp sổ theo luật mới. Bà con nào đủ điều kiện thì nên đi làm sổ sớm. Muốn biết ai có quyền ký duyệt hồ sơ, bà con xem thêm bài thẩm quyền cấp sổ đỏ tại cấp xã để đỡ mất công đi lại nghen.
2. Hợp thức hóa mua bán đất giấy tay theo Luật Đất đai 2024
Chỗ này gỡ rối cho biết bao nhiêu bà con đó. Hồi xưa mua bán chỉ viết giấy tay, giờ luật mới mở lối để hợp thức hóa.
Điều kiện là giao dịch giấy tay phải diễn ra trước ngày 01/07/2014. Người mua phải đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất ổn định, liên tục và không tranh chấp. Làm xong thủ tục thì bà con được cấp sổ đỏ và chính thức là chủ hợp pháp.
Nhưng Sáu Bình cảnh báo trước. Giấy tay sau ngày 01/07/2014 mà không công chứng, chứng thực thì không được bảo hộ theo cơ chế này. Rủi ro tranh chấp rất cao. Vì vậy bà con nào tính mua bán bây giờ thì nhớ ra công chứng đàng hoàng, xem kỹ bài công chứng mua bán nhà đất an toàn để không lo mất tiền nghen.
3. Bỏ khái niệm “Hộ gia đình” trên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Bà con để ý nghen, luật mới không còn công nhận “hộ gia đình” là chủ thể khi cấp sổ mới nữa. Sổ đỏ sẽ ghi tên cá nhân hoặc tổ chức cụ thể.
Cái này hay lắm. Nó tránh chuyện quyền sở hữu mập mờ, giảm cãi vã giữa anh em trong nhà khi mua bán. Còn sổ đỏ cũ ghi tên “Hộ ông/bà” thì vẫn có giá trị, không bắt buộc đổi ngay đâu.
Nhưng lúc chuyển nhượng đất hộ gia đình cũ thì phải có chữ ký đồng ý của tất cả thành viên có quyền tại thời điểm cấp sổ. Thiếu một chữ ký là hợp đồng có thể bị vô hiệu đó bà con. Chỗ chữ “hộ” này quan trọng lắm, Sáu Bình có phân tích riêng trong bài chữ “Hộ” trên sổ đỏ là gì, bà con đọc kỹ để khỏi mất tiền tỷ oan uổng nghen.
4. Cá nhân không làm nông nghiệp được mua đất lúa
Đây là bước đi để hút vốn vào nông nghiệp quy mô lớn. Người ở thành phố, không có thu nhập từ nông nghiệp giờ vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Nhưng có điều kiện nghen bà con. Phải dùng đúng mục đích trồng lúa, không được tự ý xây nhà, phân lô hay bỏ hoang. Hạn mức nhận chuyển nhượng cũng không được vượt quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương. Cái này để tránh đầu cơ, thâu tóm đất đai.
Bà con nào tính đầu tư trồng cây có giá trị kinh tế cao trên đất nông nghiệp thì đây là cơ hội tốt. Cứ tính toán kỹ hạn mức trước khi xuống tiền nghen.
5. Bồi thường khi thu hồi đất sát giá thị trường
Luật Đất đai 2024 đổi tư duy từ “đền bù tài sản” sang “ổn định cuộc sống” cho bà con bị thu hồi đất. Nghe là thấy nhân văn rồi phải không bà con.
Giá bồi thường phải dựa trên giá đất cụ thể, sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Hình thức bồi thường cũng đa dạng hơn. Bà con có thể nhận tiền, nhận đất cùng mục đích, hoặc nhận nhà ở. Bà con còn có quyền đề nghị hình thức phù hợp với hoàn cảnh của mình.
Chuyện thu hồi và bồi thường có nhiều điểm mới lắm. Sáu Bình đã viết cặn kẽ trong bài bồi thường khi thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024, bà con đọc để bảo vệ quyền lợi cho đúng nghen.
6. Đơn giản hóa thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Quy trình chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở giờ minh bạch và nhanh gọn hơn. Căn cứ chính là quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đất nằm trong quy hoạch đất ở thì thủ tục thuận lợi hơn nhiều.
Luật cũng phân quyền nhiều hơn cho cấp huyện, địa phương xử lý hồ sơ cho hộ gia đình, cá nhân. Bớt tầng nấc trung gian, bà con đỡ chạy tới chạy lui. Nhưng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì vẫn được bảo vệ nghiêm ngặt, chuyển đổi khó hơn.
Sáu Bình nhắc bà con, trước khi mua đất định chuyển đổi mục đích thì phải kiểm tra quy hoạch cho kỹ. Bà con nào mua đất lần đầu thì đừng bỏ qua bài kinh nghiệm mua đất lần đầu để tránh mua nhầm đất không chuyển được nghen.
7. Linh hoạt hình thức thuê đất trả tiền hằng năm và một lần
Cái này lợi cho bà con và doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Người thuê đất của Nhà nước giờ được linh hoạt chuyển đổi giữa trả tiền hằng năm và trả tiền một lần, và ngược lại.
Trả tiền một lần thì có quyền tài sản mạnh hơn, được thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Còn trả tiền hằng năm thì giảm áp lực vốn ban đầu, linh hoạt dòng tiền cho ai mới khởi nghiệp hoặc làm dự án nhỏ. Bà con cân nhắc theo túi tiền của mình nghen.
8. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Nhà nước vẫn giữ và cụ thể hóa các nhóm được hỗ trợ tài chính khi làm sổ đỏ hoặc được giao đất. Người có công với cách mạng, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng đặc biệt khó khăn được miễn 100% trong hạn mức.
Hộ cận nghèo, người dân vùng khó khăn thì được giảm 50%. Nhưng nhớ nghen, miễn giảm chỉ áp dụng trong hạn mức đất ở của địa phương. Phần vượt hạn mức vẫn phải nộp đủ 100%. Bà con phải chủ động chuẩn bị giấy tờ chứng minh, vì cơ quan nhà nước không tự động áp dụng nếu thiếu hồ sơ.
Chuyện miễn tiền này Sáu Bình đã viết một bài riêng rất chi tiết. Bà con xem bài miễn 100% tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 để biết mình có thuộc diện được miễn hay không nghen.
Sáu Bình gửi bà con đôi lời
Luật Đất đai 2024 mở ra nhiều quyền lợi mới, nhưng cũng siết chặt hơn với hành vi vi phạm và đầu cơ. Bà con nào có đất không giấy tờ hay mua giấy tay trước 2014 thì nên đi hợp thức hóa sớm. Nhà nào có sổ hộ gia đình thì rà lại các thành viên có quyền trước khi giao dịch.
Khi tích tụ đất nông nghiệp, nhớ để ý hạn mức 15 lần. Và trước khi mua đất hay chuyển mục đích, luôn kiểm tra quy hoạch địa phương cho chắc. Sáu Bình mong bà con nắm vững luật để giữ trọn quyền lợi của mình. Có gì thắc mắc bà con cứ để lại bình luận, Sáu Bình trả lời liền. Chúc bà con nhiều sức khỏe và may mắn nghen!