Chào anh chị em gần xa! Hôm nay Sáu Bình lại ngồi xuống tâm tình với bà con một chuyện mà ai đi mua bán nhà đất cũng phải nằm lòng. Đó là chuyện định giá đất nông nghiệp, đất thổ cư sao cho chuẩn để đầu tư bất động sản mà không bị mua hớ nghen. Nhiều bà con cứ nghe cò đất kêu giá rồi gật đầu cái rụp. Tới hồi bán lại mới biết mình ôm cục đá vào người. Bữa nay Sáu Bình chỉ cho bà con hai phương pháp định giá mà hơn 90% nhà đầu tư và ngân hàng người ta xài. Ngoài ra còn thêm một công thức riêng cho nhà ống nữa. Bà con pha ly trà, ngồi nghe Sáu Bình nói cho hết nghen.
1. Định Giá Đất Nông Nghiệp Bằng Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp
Cái này là phương pháp phổ biến nhất, dễ hiểu nhất. Ngân hàng với dân đầu tư chuyên nghiệp ai cũng xài. Nguyên tắc đơn giản lắm bà con. Mình lấy miếng đất mình tính mua đem so với mấy miếng tương tự đã giao dịch thành công ở gần đó. Giống như đi chợ mua cá vậy. Muốn biết con cá này mắc hay rẻ thì phải dòm qua mấy sạp bên cạnh chớ.
Ba trụ cột bà con phải dòm cho kỹ
Thứ nhất là vị trí. Phải cùng địa bàn, cùng khu, cùng con ngõ hoặc cùng mặt đường nghen bà con. Nhưng đừng tưởng cùng một con đường là giá như nhau đâu. Đầu đường với cuối đường giá chênh nhau dữ lắm. Chỗ đông dân khác chỗ vắng. Chỗ xe cộ rần rần khác chỗ im ru. Sáu Bình thấy nhiều người trật chỗ này hoài.
Thứ hai là tài sản hữu hình. Tức là cái nhà, cái đất đó nó ra sao. Kiến trúc kiểu gì, mấy tầng, cao bao nhiêu. Đặc biệt là mặt tiền rộng hẹp cỡ nào. Mặt tiền rộng một chút thôi là giá đã khác rồi bà con à.
Thứ ba là tài sản vô hình. Cái này nhiều người hay bỏ qua nè. Đó là phong thủy, môi trường sống, rồi hàng xóm láng giềng xung quanh. Mua đất mà gặp hàng xóm hiền lành, an cư lạc nghiệp thì còn gì bằng.
Lưu ý xương máu của Sáu Bình
Bà con nhớ giùm Sáu Bình một điều. Mình chỉ lấy giá của mấy miếng đã giao dịch thành công thôi nghen. Đừng lấy giá người ta đang rao bán. Giá rao bán là giá trong mơ, ai cũng hét cho cao. Lấy cái đó mà tính là dính bẫy định giá ảo liền. Giá thật là giá tiền đã trao, cháo đã múc rồi đó bà con. Muốn hiểu sâu hơn về cách dùng dòng tiền để định giá, bà con đọc thêm bài Đất nông nghiệp, đầu tư bất động sản và bài toán dòng tiền của Sáu Bình nghen.
2. Định Giá Đất Nông Nghiệp Theo Dòng Tiền Và Tỷ Lệ Vốn Hóa
Phương pháp thứ hai này Sáu Bình mê lắm. Bởi vì nó đo bằng con số rõ ràng. Nó đo bằng khả năng đẻ ra tiền của miếng đất. Đất mà không tạo được dòng tiền thì nó cứ nằm đó ngủ. Còn đất biết đẻ ra tiền thì nó nuôi mình mỗi tháng. Đây cũng là cách hay để định giá đất nông nghiệp đang cho thuê.
Công thức tính tỷ lệ vốn hóa
Bà con lấy giấy bút ra ghi nè:
V = (10 × T) ÷ C × 100%
Trong đó:
- T là giá cho thuê dự kiến một tháng.
- 10 là số tháng cho thuê thực tế trung bình một năm. Sáu Bình trừ bớt 2 tháng để dự phòng lúc phòng trống hoặc sửa chữa. Tính vậy mới sát thực tế.
- C là giá chủ nhà đang chào bán.
Quy trình định giá theo dòng tiền
Bà con làm theo ba bước sau đây:
Bước 1. Gom ít nhất 3 tới 5 miếng đất tương tự trong khu vực. Mấy miếng này phải đã cho thuê và đang chảy ra dòng tiền đều đặn.
Bước 2. Tính tỷ lệ vốn hóa V cho từng miếng. Sau đó cộng lại chia trung bình. Vậy là ra tỷ lệ vốn hóa trung bình của khu, gọi là VT.
Bước 3. Tính giá trị thực hiện tại H bằng công thức: H = (10 × T) ÷ VT.
Ví dụ cho dễ hình dung
Giả sử chủ nhà chào bán C là 2 tỷ. Giá thuê T là 5 triệu một tháng. Vậy thu nhập năm (10T) là 50 triệu, tức 0,05 tỷ. Tỷ lệ vốn hóa của miếng này V = (0,05 ÷ 2) × 100% = 2,5%.
Còn nếu tỷ lệ vốn hóa trung bình của khu (VT) là 3%, thì giá trị thực H = 0,05 ÷ 0,03 = 1,66 tỷ. Vậy là sao bà con? Là miếng đó người ta đang hét cao hơn giá thực tới khoảng 340 triệu lận. Tính ra mới thấy. Nhờ con số mà mình khỏi mua hớ một mớ tiền.
3. Định Giá Đất Nông Nghiệp Và Nhà Ống Theo Chiều Dài
Tới phần này nhiều bà con hay trật nè. Nhà ống mà cứ lấy “diện tích nhân đơn giá” là dễ sai lắm. Nhứt là khi miếng đất dài thượt so với cái phổ biến của khu vực. Bởi vì phần đất dài dư ra nó không có đáng giá bằng phần đất tiêu chuẩn đâu.
Hiệu chỉnh theo chiều dài và thói quen địa phương
Ở thành thị, mặt tiền 4-5m và sâu chừng 15m là đẹp, là phổ biến. Đất mà sâu quá thì kẹt. Nhà hẹp mà dài thượt người ta thấy chật chội, khó bán lại.
Còn ở nông thôn, thị xã thì bà con quen ở rộng. Chiều sâu 20-25m mới đã. Miếng nào chỉ sâu 15m kiểu thành phố là bị chê ngắn. Vậy nên cũng khó thanh khoản. Bởi vậy mới nói, hiểu thói quen bà con địa phương là cả một nghệ thuật. Bà con tham khảo thêm bài đất nông nghiệp và Luật Đất Đai 2024 để nắm thêm yếu tố quy hoạch nghen.
Công thức tổng quát cho nhà ống quá khổ
H = Đơn giá × Chiều ngang × [(Dài tiêu chuẩn × 100%) + (Dài dư ra × Hệ số hiệu chỉnh)]
Cái hệ số hiệu chỉnh đó thường dao động từ 70% tới 80%. Nó tùy vùng miền và tùy tài đàm phán của bà con. Phần dài dư ra mình tính nhẹ giá lại. Vậy mới đúng giá trị thực.
4. Lời Gan Ruột Của Sáu Bình
Sáu Bình gói lại cho bà con mấy ý cốt lõi nghen.
Một là phải lý tính, đừng cảm tính. Định giá là chuyện của con số và dữ liệu thị trường. Nó không phải chuyện thương hay ghét miếng đất.
Hai là biết tạo dòng tiền. Đất trống nằm không thì uổng lắm. Bà con tính cách cho nó đẻ ra tiền. Có thể cất nhà tạm cho thuê, làm kho xưởng, hay mở bãi rửa xe. Vừa tăng giá trị vừa dễ bán lại sau này.
Ba là kết hợp hai phương pháp. Mình lấy so sánh làm nền tảng. Sau đó lấy dòng tiền để kiểm chứng và tìm ra con số mục tiêu lúc ngồi vô bàn đàm phán.
Bốn là yếu tố con người. Hiểu văn hóa và sở thích của bà con địa phương thì mới chỉnh mấy cái hệ số cho đúng được. Bà con cũng nên xem thêm góc nhìn lãi vốn hay dòng tiền khi đầu tư đất nông nghiệp để có cái nhìn đầy đủ hơn.
Mua bán đất đai là chuyện cả đời. Có khi là cả gia tài ông bà để lại. Bà con cứ bình tĩnh, tính cho kỹ, định giá cho chuẩn rồi hẵng xuống tiền. Đừng để cái cảm xúc nó dắt mũi mình mà mua hớ nghen bà con. Bà con muốn tra cứu quy định pháp lý chính thống thì xem thêm tại Thư Viện Pháp Luật. Có gì thắc mắc cứ nhắn Sáu Bình, mình ngồi tâm tình tiếp. Chúc anh chị em gần xa luôn an cư lạc nghiệp, đầu tư đâu trúng đó!