Bà con thân mến, Sáu Bình xin chào cả nhà! Mấy bữa nay Sáu nhận được cả đống câu hỏi. Bà con lo lắng về chuyện dừng cấp sổ đỏ cho hộ gia đình. Nhiều người sợ cuốn sổ đỏ đang cầm bị mất giá trị. Thôi thì hôm nay Sáu ngồi kể cho rõ ngọn ngành. Ai đang giữ sổ đỏ hộ gia đình thì đọc kỹ nghen.
Tóm tắt nhanh về việc dừng cấp sổ đỏ hộ gia đình
Trước tiên, Sáu nói cái quan trọng nhất. Từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức bỏ việc cấp sổ đỏ cho đối tượng “hộ gia đình”. Đây là bước đi lớn. Nó nhằm gỡ rối những rắc rối đã kéo dài suốt 30 năm nay. Tuy nhiên, bà con nhớ giùm Sáu một điều. Những cuốn sổ đỏ đã cấp trước đây vẫn còn nguyên giá trị pháp lý. Chỉ có điều, khi bà con muốn bán hay thế chấp thì thủ tục sẽ nhiêu khê hơn một chút. Bà con phải xác minh thành viên trong hộ cho đàng hoàng.
Vì sao ngày xưa cấp sổ đỏ cho cả hộ gia đình?
Muốn hiểu chuyện hôm nay, bà con phải ngó lại chuyện hồi xưa. Cái tên “hộ gia đình sử dụng đất” xuất hiện lần đầu từ Luật Đất đai 1993. Nhà nước cấp đất kiểu này vì mấy lý do sau.
Thứ nhất là chính sách nông nghiệp. Nhà nước gắn đất đai với chuyện làm ruộng làm vườn. Đất được chia dựa trên số nhân khẩu trong nhà. Mục đích là để ai cũng có tư liệu sản xuất mà mần ăn. Thứ hai là định hướng kinh tế. Thời đó, hộ gia đình được coi là một thành phần kinh tế tập thể quan trọng. Thứ ba là căn cứ pháp lý. Cuốn sổ hộ khẩu là giấy tờ then chốt để xác định nhân khẩu. Vì vậy sổ đỏ mới hay ghi là “Hộ ông/bà [Tên trưởng hộ]”.
Lý do Luật mới dừng cấp sổ đỏ cho hộ gia đình
Xài mô hình này hơn 30 năm, ai cũng thấy nó lòi ra nhiều cái bất cập. Vì vậy, Luật Đất đai 2024 mới quyết định thay đổi. Sáu kể ba cái vướng lớn nhất cho bà con nghe.
Không rõ ai mới là chủ đất thật sự
Cuốn sổ chỉ ghi tên trưởng hộ, ví dụ “Hộ ông Nguyễn Văn A”. Nó không liệt kê ra hết mấy người còn lại có quyền lợi. Thành ra khi có chuyện, không ai biết chính xác ai là chủ. Bà con cãi nhau um sùm.
Vì sao phải dừng cấp sổ đỏ hộ gia đình: giao dịch bị mắc kẹt
Theo luật, khi muốn bán hay thế chấp thì tất cả thành viên phải ký tên đầy đủ. Mà thực tế thì có người đi làm ăn xa biệt tăm. Có người đã mất. Có người lại không chịu ký. Kết quả là giao dịch đứng khựng. Nhiều vụ còn bị tòa án tuyên hủy, tiền mất tật mang.
Quản lý đất đai rõ ràng sau khi dừng cấp sổ đỏ hộ gia đình
Cách quản lý hiện đại đòi hỏi phải minh bạch. Luật Đất đai 2024 nay chỉ công nhận hai chủ thể chính là Cá nhân và Tổ chức. Nếu nhiều người cùng sử dụng một mảnh đất thì ghi rõ tên từng người trên sổ, khỏi lôi thôi.
Sổ đỏ cũ còn giá trị không và giao dịch sao?
Sáu nhắc lại cho chắc. Sổ đỏ hộ gia đình cấp trước ngày 01/08/2024 vẫn có hiệu lực đầy đủ. Bà con đừng lo. Nhưng khi muốn làm giao dịch, bà con cần đi theo đúng quy trình dưới đây.
| Bước | Nội dung thực hiện | Cơ quan / Chứng cứ |
|---|---|---|
| 1 | Xác định thành viên hộ tại thời điểm cấp sổ. | UBND cấp xã hoặc Công an. |
| 2 | Có sự đồng thuận của tất cả thành viên ở Bước 1. | Tất cả có mặt tại Văn phòng công chứng để ký. |
Ngoài ra, bà con hay gặp mấy tình huống rắc rối. Nếu có thành viên đã qua đời thì phải làm thủ tục khai nhận thừa kế trước. Nếu có người đi đâu mất liên lạc thì coi như bế tắc. Còn có trường hợp đất do một mình bà con mua hoặc thừa kế riêng. Nhưng cán bộ lại cấp nhầm thành “hộ gia đình”. Thế là con cái cũng có quyền xen vào, mệt lắm.
Giải đáp nhanh mấy câu bà con hay hỏi (Q&A)
Dựa trên tư vấn của mấy luật sư chuyên ngành, Sáu gom lại mấy câu hỏi bà con hay thắc mắc nhứt.
Sau khi dừng cấp sổ đỏ hộ gia đình: xây nhà và chuyển mục đích đất
Xây nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm pháp luật nghen bà con. Bà con có thể bị phạt và buộc phá dỡ luôn. Muốn lên thổ cư thì phải phù hợp với quy hoạch đất ở. Nếu đất có cả phần vườn, ao mà hợp quy hoạch thì có thể chuyển phần đó sang đất ở.
Chuyện mua bán và cấp sổ đỏ lần đầu
Mua bán giấy viết tay thường chỉ được xét cấp sổ nếu giao dịch trước năm 2014. Đất giao trái thẩm quyền, kiểu mua của xã hồi xưa, có thể được xét theo Điều 140 Luật Đất đai 2024. Còn đất lấn chiếm, khai hoang thì tùy vào thời điểm sử dụng và sự hợp quy hoạch.
Chuyện chi phí, thuế và lệ phí
Cha mẹ tặng cho con cái thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Cái này bà con yên tâm. Còn giao dịch giữa người khác họ hàng thì khác. Ví dụ bác cháu chuyển nhượng đất nông nghiệp thì chịu thuế 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.
Lời khuyên chân tình của Sáu Bình
Để sau này khỏi tranh chấp mệt mỏi, Sáu khuyên vầy. Bà con nên chủ động lên xã yêu cầu xác nhận danh sách thành viên hộ càng sớm càng tốt. Nếu được thì mấy anh em trong nhà ngồi lại thỏa thuận. Bà con nên phân chia rõ ràng, rồi làm thủ tục cấp đổi sang sổ đứng tên cá nhân cho gọn.
Riêng ai đi mua đất, thấy sổ ghi chữ “Hộ” là phải cẩn thận. Tuyệt đối đừng chỉ ký đặt cọc với mình ông trưởng hộ. Bà con phải yêu cầu tất cả thành viên có mặt hoặc có văn bản đồng ý. Làm vậy để tránh bị “bẻ cọc” hay hợp đồng vô hiệu.
Bà con muốn tìm hiểu thêm thì đọc bài của Sáu về Luật Đất đai 2024 và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nghen. Muốn tra cứu điều luật gốc thì bà con coi trên Cổng thông tin văn bản pháp luật Chính phủ cho chắc ăn.
Sáu Bình chúc bà con giữ đất, giữ sổ đỏ an toàn! Có gì thắc mắc cứ để lại bình luận nghen.