Bà con thân mến, Sáu Bình tôi vừa ngồi đọc nát cái dự thảo Luật Đất đai mới nhất (bổ sung cho Luật Đất đai 2024). Đọc xong thấy nhiều chỗ dính thẳng tới miếng đất của bà con mình. Có chuyện thu hồi đất. Có chuyện đền bù. Có cả chuyện làm sổ đỏ và tiền chuyển mục đích sử dụng đất nữa. Vậy nên hôm nay Sáu Bình gõ lại cho thật dễ hiểu. Bà con đọc một lần là nắm được quyền lợi của mình, khỏi bị người ta “dắt như dắt bò”.
1. Luật đất đai mới nhất mở rộng các trường hợp thu hồi đất
Cái mới đầu tiên là gì? Đó là Nhà nước được thu hồi đất trong nhiều trường hợp hơn để phát triển kinh tế – xã hội. Sáu Bình tóm gọn mấy chỗ bà con cần để mắt:
- Dự án hạ tầng chiến lược: làm dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.
- Thỏa thuận chưa xong vẫn thu hồi được: dự án nào đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, mà hết hạn vẫn không thỏa thuận xong phần còn lại, thì HĐND cấp tỉnh có quyền xem xét thu hồi nốt phần đó. Sau đó giao hoặc cho chủ đầu tư thuê. Chỗ này bà con ôm đất xen kẹt trong vùng dự án phải đọc kỹ.
- Tạo quỹ đất thanh toán: thu hồi đất để có quỹ đất trả cho dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).
- Cho tổ chức cũ thuê lại: thu hồi rồi cho chính tổ chức đang dùng đất (thuộc diện thu hồi theo Điều 78, 79) tiếp tục thuê để sản xuất, kinh doanh.
- An ninh quốc phòng: bổ sung cả trường hợp thu hồi đất làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.
Nói nôm na là vầy: vùng nào “dính” dự án thì khả năng thu hồi giờ rộng hơn trước. Vì vậy, bà con nào đang giữ đất nông nghiệp gần các khu này thì để ý quy hoạch cho chắc nha. Muốn hiểu thêm về quy hoạch và đền bù, bà con xem bài Đất Nông Nghiệp Và Luật Đất Đai 2024: Quy Hoạch, Đền Bù Và Tái Định Cư của Sáu Bình.
2. Luật đất đai mới nhất rút ngắn thời gian thông báo thu hồi và đền bù
Đây là phần Sáu Bình thấy vừa mừng vừa lo. Mừng vì làm nhanh, dự án đỡ “đứng hình”. Lo là bà con phải lo giấy tờ gấp hơn, không kịp trở tay. Cụ thể, dự thảo cắt thời gian như vầy:
| Loại đất | Quy định cũ (Luật 2024) | Dự thảo mới nhất |
| Đất nông nghiệp | 90 ngày | 60 ngày |
| Đất phi nông nghiệp | 180 ngày | 120 ngày |
Thông báo phải ghi đủ lý do, diện tích, vị trí và tiến độ thu hồi. Ngoài ra còn có kế hoạch kiểm đếm cùng phương án bồi thường, tái định cư. Vì vậy, bà con cầm cái thông báo trên tay thì soi cho kỹ từng dòng. Thiếu chỗ nào là hỏi tới nơi.
Còn chuyện tiền nong thì sao? Dự thảo cũng rút thời hạn chi trả tiền bồi thường từ 30 ngày xuống còn 20 ngày. Thời hạn này tính từ khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực. Do đó, ai quan tâm giá đền bù đất nông nghiệp thì nhớ giữ kỹ hồ sơ, đòi hỏi sự minh bạch, đừng để chậm trễ.
3. Những trường hợp không được cấp sổ đỏ
Bà con hay hỏi Sáu Bình một câu: “đất tôi vầy có làm số đỏ được không?”. Dự thảo lần này liệt kê rõ mấy trường hợp KHÔNG được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Đất nông nghiệp dùng vào mục đích công ích.
- Đất được giao chỉ để quản lý (theo Điều 7 Luật Đất đai 2024).
- Đất thuê, thuê lại (trừ thuê trong khu công nghiệp, hạ tầng đã được duyệt).
- Đất nhận khoán.
- Đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi (trừ khi quá 3 năm không thực hiện).
- Đất đang có tranh chấp đất đai, bị kê biên hay đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đất giao cho tổ chức không thu tiền để phục vụ mục đích công cộng, không nhằm kinh doanh.
Sáu Bình nhắc thiệt: trước khi xuống tiền mua miếng nào, bà con phải coi nó có rơi vào mấy nhóm trên không. Dính một cái là kẹt sổ, tiền chôn tại chỗ. Muốn rõ hơn cách đọc sổ, bà con xem bài Cách Đọc Sổ Đỏ Theo Luật Đất Đai 2024 Để Khỏi Mua Nhầm của Sáu Bình.
4. Luật đất đai mới nhất quy định cách xác định giá đất và hệ số điều chỉnh
Dự thảo nói rõ hơn về cái gọi là hệ số điều chỉnh giá đất. Nói cho dễ hiểu, đây là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất theo từng khu vực, vị trí. Cơ sở để tính là bảng giá đất hiện hành.
- Ai ban hành: UBND cấp tỉnh ban hành hệ số này vào ngày 01/01 hằng năm.
- Linh hoạt: khi cần, tỉnh được quyền sửa, bổ sung hệ số ngay trong năm cho từng khu vực hoặc vị trí cụ thể.
Nghĩa là giá đất không còn cứng nhắc cả năm. Trái lại, nó có thể điều chỉnh theo thực tế. Vì vậy, bà con tính chuyện đền bù hay đóng tiền đất thì nhớ hỏi kỹ hệ số năm đó là bao nhiêu.
5. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở
Đây là phần đụng tới túi tiền nhiều nhất. Khi bà con chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp lên đất thổ cư, dự thảo tính tiền như bảng dưới. Lưu ý là áp dụng cho thửa đất có nguồn gốc cụ thể hoặc tách thửa trước ngày 01/07/2014.
| Diện tích chuyển đổi | Mức thu tiền sử dụng đất |
| Trong hạn mức giao đất ở | 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp |
| Vượt hạn mức (nhưng không quá 1 lần) | 50% chênh lệch |
| Vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở | 100% chênh lệch |
Lưu ý quan trọng: mức thu ưu đãi này chỉ áp dụng MỘT LẦN duy nhất cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất. Cho nên bà con tính toán cho kỹ. Tốt nhất là chuyển phần trong hạn mức trước để được hưởng mức 30% cho nhẹ tiền. Muốn nắm trọn thủ tục, bà con đọc thêm bài Đất Nông Nghiệp Lên Thổ Cư: Thủ Tục Chuyển Đổi Từ A–Z.
6. Lời gan ruột của Sáu Bình về luật đất đai mới nhất
Tóm lại, cái luật đất đai mới nhất lần này đi theo hướng làm nhanh, làm gọn. Tuy nhiên, nó cũng siết chặt hơn chuyện cấp sổ. Sáu Bình mong bà con nhớ ba điều. Một là theo dõi sát thông báo thu hồi vì thời gian đã ngắn lại. Hai là kiểm tra kỹ miếng đất có được cấp sổ đỏ không trước khi mua bán. Ba là tính trước tiền chuyển mục đích sử dụng đất để khỏi “đứng hình” giữa chừng.
Bà con nào đang vướng quy hoạch hay sắp dính thu hồi thì cứ bình tĩnh. Hãy nắm chắc quyền lợi của mình. Muốn tra cứu cho chính thống thì lên Cổng thông tin điện tử Chính phủ mà coi. Nhớ nha bà con: đừng tin miệng, hãy tin hồ sơ. Sáu Bình luôn ở đây, có gì cứ hỏi!