Mấy tháng nay, cứ nhắc tới đầu tư bất động sản ở phía Đông Sài Gòn là bà con lại hỏi tôi về sân bay Long Thành. Người thì háo hức. Người thì lo lắng. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy khu vực Đồng Nai đang bước vào một giai đoạn rất đặc biệt. Đại dự án đang chuyển dần từ thi công sang chuẩn bị vận hành. Bài viết này tôi xin chia sẻ vài góc nhìn để bà con tham khảo. Đây không phải lời khuyên mua bán gì cả.
Đầu tư bất động sản quanh Long Thành: bức tranh thực tế đang thay đổi
Có một anh làm nghề môi giới ở Biên Hòa từng kể với tôi một chuyện. Chưa bao giờ anh thấy đất quanh Long Thành được hỏi nhiều như hai năm gần đây. Nhưng anh cũng thật thà nói thêm. Hỏi nhiều không có nghĩa là chốt nhiều.
Sân bay đang được thi công theo kỷ luật khá chặt. Phần xây lắp đã đạt một tỷ lệ đáng kể theo giá trị hợp đồng. Hàng nghìn công nhân vẫn bám công trường mỗi ngày. Mục tiêu là hoàn thành nhà ga, chạy thử hệ thống rồi mới khai thác thương mại. Nghe thì rất phấn khởi. Nhưng phần cứng xong không có nghĩa là đất quanh đó sẽ tự động tăng giá.
Điều tôi muốn bà con lưu ý là độ trễ. Đầu tư bất động sản theo hạ tầng luôn có độ trễ nhất định. Sân bay có thể khai trương. Nhưng dòng khách, dòng hàng và dòng tiền cần nhiều năm để bồi đắp. Ai nóng vội quá thì dễ mua đúng đỉnh.
Vì sao khoảng cách công suất và nhu cầu lại quan trọng?
Nghe có vẻ không liên quan. Nhưng theo tôi thì rất liên quan. Trong giai đoạn đầu, lượng khách dự báo còn thấp hơn nhiều so với công suất thiết kế. Nói nôm na là nhà xây to mà khách chưa về kịp.
Để kéo các hãng bay về, cảng còn phải tung ưu đãi giảm giá dịch vụ. Về sau, việc chuyển các chuyến bay quốc tế đường dài còn mang tính bắt buộc. Điều đó cho thấy giai đoạn đầu là giai đoạn “gồng”. Đó chưa phải giai đoạn bùng nổ.
Vậy người mua đất nên nhìn vào đâu? Theo tôi, hãy nhìn vào nhịp độ này. Khu vực nào có dân về ở thật, có dịch vụ thật thì mới sống. Còn đất chỉ chờ “ăn theo tin tức” thì rủi ro nằm vùng vốn khá cao. Bà con nên tự kiểm tra thật kỹ trước khi xuống tiền.
Những rào cản mà ngay cả hãng bay lớn cũng đang gặp
Nhiều người khi đi xem đất thường chỉ nhìn cái sân bay hoành tráng. Họ quên rằng chính các hãng hàng không cũng đang có bài toán khó. Việc dời căn cứ từ Tân Sơn Nhất về Long Thành cách nhau khoảng 40km. Điều đó kéo theo chi phí kép: hai bộ máy mặt đất, hai kho, hai đội ngũ.
Chưa kể chuyện khách nội địa. Họ hạ cánh ở Tân Sơn Nhất rồi ngại di chuyển thêm mấy chục cây số để bay quốc tế. Rồi còn chuyện thiếu máy bay thân rộng. Kế hoạch bổ sung đội bay lại lệch pha với thời điểm khai trương. Tôi kể mấy điều này không phải để bà con bi quan. Tôi kể để thấy một điều. Dự án lớn cỡ đó vẫn cần thời gian để chạy trơn tru.
Bài học tôi rút ra khi quan sát thị trường khá đơn giản. Hạ tầng càng lớn thì độ trễ càng dài. Người làm đầu tư bất động sản khôn ngoan thường tính bằng năm. Ít ai tính bằng tháng.
Cơ hội thật sự: hàng hóa, khu thương mại và vùng phụ cận
Nói vậy không có nghĩa là Long Thành không có cửa sáng. Ngược lại là khác. Mảng vận tải hàng hóa được thiết kế công suất rất lớn ngay từ giai đoạn 1. Đây là thứ Việt Nam mình có lợi thế sản xuất thật. Đồng Nai vốn cũng là vùng công nghiệp và logistics mạnh của cả nước.
Rồi còn đề xuất khu thương mại tự do quy mô lớn ngay tại Đồng Nai. Nếu triển khai được, nó sẽ tạo giá trị gia tăng cho cả vùng đất quanh sân bay. Với con mắt của người vừa làm bất động sản vừa yêu đất đai, tôi để ý tới vùng phụ cận. Đó là các xã quanh Long Thành, một phần Cẩm Mỹ, Thống Nhất hay hướng Nhơn Trạch. Đây mới là nơi đáng tìm hiểu lâu dài. Chỗ đó có thể hình thành khu dân cư, kho bãi và dịch vụ. Nhất là những vùng thuận đường, gần trục giao thông lớn và không quá xa nguồn nước như sông Đồng Nai.
Nếu bà con quan tâm sâu hơn về quỹ đất và pháp lý khu vực này, có thể tham khảo thêm bài Quy hoạch sử dụng đất quanh sân bay Long Thành 2026 mà tôi từng chia sẻ trước đó.
Bài toán quản trị và vì sao người mua nên tỉnh táo
Có một điểm ít người để ý khi ăn theo dự án lớn. Đó là năng lực quản trị. Kết luận thanh tra đã chỉ ra một số lỗ hổng trong quản lý dòng tiền và đấu thầu tại dự án. Tôi nêu ra không phải để phán xét. Tôi nêu ra để nhắc bà con một điều. Dự án dù lớn tới đâu thì tiến độ và hiệu quả vẫn phụ thuộc vào cách vận hành.
Với người mua đất, điều đó có nghĩa là gì? Đừng đặt cược tất cả vào một mốc thời gian cố định. Tiến độ có thể xê dịch. Vì vậy tôi hay dặn anh em một câu. Hãy chuẩn bị tài chính cho chắc. Nếu dự án chậm vài năm mà mình vẫn “gồng” được thì hẵng mua. Đừng dùng đòn bẩy quá đà.
Vài điều tôi hay dặn bà con trước khi xuống tiền
Từ những gì quan sát được, tôi xin gói lại vài điểm để bà con tham khảo. Tùy từng trường hợp mà áp dụng cho phù hợp:
- Nên kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý thửa đất. Hãy đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Đừng chỉ tin lời rao.
- Nên tìm hiểu xem khu vực đó có dân về ở thật không. Có dịch vụ thật hay chỉ là đất chờ tin tức.
- Nên tham khảo nhiều nguồn. Hỏi người dân bản địa. Hỏi cả cán bộ xã. Đừng nghe một chiều.
- Cần cân đối tài chính. Hạn chế vay quá sức vì hạ tầng thường có độ trễ dài.
Bà con muốn nhìn rộng ra cả một trục phát triển thay vì chỉ một dự án thì cũng có tư liệu để đọc. Có thể xem thêm góc nhìn của tôi về đầu tư bất động sản quanh sân bay Long Thành từ góc nhìn thực tế. Bên cạnh đó là câu chuyện chuyển đổi đất ở đất trồng cây lâu năm và cây sầu riêng ở Đồng Nai. Hai bài đó cho thấy vùng đất này còn nhiều hướng đi khác ngoài “ăn theo sân bay”.
Lời cuối chân thành
Long Thành là một cơ hội lớn của cả vùng Đồng Nai. Điều đó tôi tin. Nhưng cơ hội lớn thường đi kèm kỳ vọng lớn. Và kỳ vọng lớn dễ khiến người ta trả giá cao. Tôi không dám khẳng định chắc chắn điều gì về lợi nhuận. Bởi thị trường luôn có cái lý riêng của nó.
Điều tôi mong là bà con giữ được cái đầu lạnh. Hãy tìm hiểu kỹ. Hãy đi thực địa nhiều. Hãy đối chiếu pháp lý cẩn thận. Và chỉ xuống tiền khi mình thật sự hiểu miếng đất mình mua. Đất đai gắn với mồ hôi công sức cả đời. Nên chậm mà chắc vẫn hơn.
Các địa danh đã dùng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai): huyện Long Thành (sân bay Long Thành), thành phố Biên Hòa, huyện Cẩm Mỹ, huyện Thống Nhất, huyện Nhơn Trạch, sông Đồng Nai.