Bà con thân mến, Sáu Bình đây! Chuyện mua đất năm 2025 giờ khác xưa nhiều lắm. Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, có mấy điểm mới quan trọng. Nếu mình không nắm, rất dễ mất tiền oan. Hôm nay Sáu Bình kể bà con nghe những lưu ý pháp lý khi mua đất. Sáu Bình nói bằng lời quê cho dễ hiểu.
Nói thiệt, đất đai là tài sản lớn cả đời. Vậy nên trước khi xuống tiền, mình phải chắc ba việc. Một là đất có đủ điều kiện sang tên chưa. Hai là người bán có đúng chủ không. Ba là miếng đất có dính quy hoạch không. Sáu Bình sẽ đi từng bước cho rõ ràng.
Điều kiện để miếng đất được sang tên theo Luật Đất đai 2024
Trước tiên, muốn sang tên thì miếng đất phải “sạch”. Theo Luật Đất đai 2024, một thửa đất chỉ đủ điều kiện chuyển nhượng khi hội đủ mấy tiêu chuẩn. Bà con để ý kỹ nha:
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng): Đây là điều kiện đầu tiên. Trừ vài trường hợp đặc biệt như thừa kế hay dồn điền đổi thửa. Còn lại, không có sổ thì đừng vội mua.
- Không có tranh chấp: Đất phải không dính kiện tụng. Hoặc tranh chấp đã được tòa án giải quyết xong bằng bản án có hiệu lực.
- Không bị kê biên thi hành án: Miếng đất không bị dính vào các vụ thi hành án dân sự.
- Còn thời hạn sử dụng: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đất không bị cơ quan pháp luật phong tỏa.
Chỉ cần thiếu một điều trên là việc sang tên có thể ách lại. Vì vậy, bà con nên xin trích lục thông tin thửa đất trước khi đặt cọc. Nơi xin là văn phòng đăng ký đất đai. Nếu bà con mua đất ruộng, hãy đọc thêm bài Mua đất nông nghiệp: hướng dẫn pháp lý và những lưu ý trọng yếu cho người mua.
Cách xác minh người bán có đúng là chủ đất không
Bước thứ hai cũng quan trọng không kém. Nhiều vụ tranh chấp xảy ra chỉ vì mua nhầm người. Đó là người không có quyền bán. Do đó, Sáu Bình luôn dặn phải kiểm tra kỹ tư cách hai bên.
Đối với bên bán
Người bán phải là người đứng tên trên sổ đỏ. Hoặc là người được ủy quyền hợp pháp. Ngoài ra, bà con nhớ thêm hai điều:
- Tài sản chung vợ chồng: Nếu đất là của chung, hợp đồng phải có chữ ký của cả vợ lẫn chồng. Thiếu một người là hợp đồng dễ bị vô hiệu.
- Đất đồng sở hữu: Nếu sổ đứng tên nhiều người, tất cả phải đồng ý và ký tên.
Đối với bên mua
Bên mua cũng có mấy trường hợp bị pháp luật hạn chế. Chẳng hạn cá nhân không sống trong khu rừng phòng hộ. Người đó không được nhận chuyển nhượng đất trong khu bảo vệ. Tổ chức kinh tế cũng không được nhận đất rừng phòng hộ từ cá nhân. Trừ khi được phê duyệt chuyển mục đích.
Nếu bà con lần đầu đi mua đất, hãy đọc thêm kinh nghiệm mua đất lần đầu: 5 điều cần kiểm tra kỹ để không mất tiền oan. Bài đó bổ trợ rất tốt.
Rủi ro quy hoạch và thu hồi đất cần né trước khi mua
Đây là chỗ nhiều người “sập bẫy” nhất. Miếng đất nhìn đẹp, giá lại mềm. Nhưng lỡ dính quy hoạch thì coi như tiền chôn một chỗ. Vì thế, bà con phải hỏi rõ tình trạng quy hoạch trước khi mua.
Theo Luật Đất đai 2024, có mấy tình huống bà con cần phân biệt:
- Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Người dân vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền như bình thường.
- Đã có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện: Vẫn được dùng đất. Nhưng không được xây mới nhà cửa hay trồng mới cây lâu năm. Chỉ được sửa chữa hiện trạng hoặc xây theo giấy phép có thời hạn.
- Quá 2 năm chưa thu hồi: Nếu 2 năm liền không có quyết định thu hồi, cơ quan thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ. Họ phải công bố công khai. Nếu không công bố, quyền của người dân không bị hạn chế.
Về việc cấp sổ, bà con nhớ hai mốc. Trước khi có thông báo thu hồi thì được cấp Giấy chứng nhận. Sau khi có quyết định thu hồi thì không được cấp. Trừ trường hợp quá 3 năm không thực hiện quyết định thu hồi. Muốn hiểu sâu hơn, bà con xem bài Luật Đất đai 2024: những điểm mới về quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.
Hợp đồng phải công chứng thì mới chắc ăn
Nhiều bà con hay hỏi Sáu Bình một câu. Đó là “Mua bán viết giấy tay có được không?”. Câu trả lời là không nên. Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Điều này áp dụng cho cả tặng cho, thế chấp và góp vốn.
Chỉ có một ngoại lệ. Đó là khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Khi đó việc công chứng dựa trên nhu cầu tự nguyện. Còn lại, mua bán giữa dân với dân thì phải ra phòng công chứng. Sáu Bình có viết riêng một bài, bà con đọc công chứng mua bán nhà đất an toàn: quy trình chuẩn không lo mất tiền.
Mấy mẹo né rủi ro Sáu Bình đúc kết từ thực tế
Ngoài mấy quy định cứng, Sáu Bình còn có vài kinh nghiệm xương máu. Xin dặn bà con vài điều:
- Chỉ mua đất có sổ: Tuyệt đối tránh mua bằng giấy tay hay vi bằng. Vi bằng không có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đừng trả hết tiền một lần: Không thanh toán 100% khi chưa sang tên xong. Giữ lại một phần cho tới khi cầm sổ mới.
- Thẩm định kỹ: Kiểm tra sổ có bị giả không. Xem đất có bị thế chấp ngân hàng không. Coi chừng đất bị bán cùng lúc cho nhiều người.
- Cẩn thận đất giá rẻ bất thường: Của rẻ thường có lý do. Đặt cọc phải đúng quy định, có hợp đồng rõ ràng.
- Thỏa thuận rõ thuế phí: Trong hợp đồng nên ghi rõ ai chịu thuế, ai chịu phí. Sau này khỏi cãi nhau.
Nếu bà con tính mua đất nền để đầu tư, hãy đọc thêm đầu tư đất nền an toàn: kinh nghiệm tránh rủi ro và định giá chuẩn cho người mới để định giá cho đúng.
Lời kết của Sáu Bình
Tóm lại, muốn mua đất an toàn năm 2025, bà con nhớ ba chữ. Đó là sổ sạch, đúng chủ, không quy hoạch. Cứ theo Luật Đất đai 2024 mà làm. Giao dịch chính quy, công chứng đầy đủ thì rủi ro giảm nhiều.
Sáu Bình chúc bà con mua được miếng đất ưng ý. Pháp lý rõ ràng, làm ăn phát đạt. Có gì thắc mắc cứ nhắn cho Sáu Bình nha!