Đất nông nghiệp Khánh Vĩnh (tỉnh Khánh Hòa) phần lớn là đất đồi dốc và đất vườn ven suối, hợp với cây ăn quả lâu năm như bưởi da xanh, mít, sầu riêng, kết hợp chăn nuôi nhỏ. Nhiều hộ đồng bào dân tộc thiểu số nơi đây đang chuyển dần từ cây ngắn ngày sang mô hình vườn – ao – chuồng để nguồn thu đều hơn.
Có một anh làm nghề thu mua trái cây ở Diên Khánh kể với tôi câu chuyện này. Mười năm trước, anh chạy xe lên Khánh Vĩnh gom hàng, chủ yếu là bắp và mì. Giá lên xuống thất thường. Bà con trồng cả vụ, tới lúc bán thì hụt cả tiền phân.
Giờ anh nói khác hẳn. Cũng con đường đó, hai bên đã là vườn bưởi, vườn mít, vườn sầu riêng.
Người trồng vẫn là bà con Raglai, bà con Tày ở đó. Chỉ có cách nghĩ là đổi.
Tôi không sống ở Khánh Vĩnh nên không dám nói mình hiểu hết vùng này. Nhưng qua quá trình quan sát thị trường và nghe những người đi trước kể lại, tôi thấy có vài điều đáng để bạn tham khảo trước khi nghĩ tới chuyện mua đất hay làm vườn ở đây.
Đất nông nghiệp Khánh Vĩnh khác gì đất đồng bằng?
Đất nông nghiệp Khánh Vĩnh nằm ở vùng miền núi phía tây tỉnh Khánh Hòa, địa hình đồi dốc xen thung lũng, nhiều khe suối đổ về thượng nguồn sông Cái. Tầng đất mặt mỏng hơn đồng bằng nhưng thoát nước tốt, nên cây lâu năm bén rễ được, còn cây ngắn ngày thì hay bị rửa trôi sau mưa lớn.
Nói cho dễ hình dung: cùng một sào đất, ở Ninh Hòa bạn tính chuyện lúa và tôm, ở Cam Lâm bạn tính chuyện xoài chịu hạn, còn lên Khánh Vĩnh thì phải tính theo độ dốc.
Vài điểm bà con hay nhắc khi nói về đất vùng này:
- Độ dốc quyết định tất cả. Dốc dưới 15 độ còn làm vườn thoải mái. Dốc hơn thì phải làm bậc thang, tốn công gấp đôi.
- Nước tưới theo mùa. Mùa khô nhiều khe cạn, giếng khoan không phải chỗ nào cũng có nước.
- Đường vận chuyển. Vườn cách đường bê tông vài trăm mét thôi cũng đã đội chi phí thu hoạch lên đáng kể.
- Xen kẽ đất rừng. Nhiều thửa nằm sát ranh đất lâm nghiệp, ranh giới cần được đối chiếu kỹ với hồ sơ địa chính.
Chuyện cây gì hợp đất nào, tôi có nói kỹ hơn trong bài về bưởi da xanh Khánh Vĩnh và vùng đất trồng cây lâu năm. Bạn đọc thêm sẽ dễ hình dung hơn.
Vì sao bà con chuyển từ cây ngắn ngày sang cây lâu năm?
Lý do lớn nhất là dòng tiền. Cây ngắn ngày cho thu nhanh nhưng phụ thuộc giá thị trường từng vụ, còn cây ăn quả lâu năm tuy chờ vài năm mới có trái nhưng thu được nhiều mùa, lại kết hợp được với chăn nuôi và trồng keo trên phần đồi cao.
Tôi từng nghe một chị buôn nông sản ở chợ Đầm Nha Trang nói một câu rất thật: “Trồng bắp thì tháng nào cũng lo, trồng bưởi thì lo mấy năm đầu rồi thôi.”
Câu đó không đúng hoàn toàn. Nhưng nó phản ánh đúng cái tâm lý của người làm vườn.
| Tiêu chí | Cây ngắn ngày (bắp, mì) | Cây lâu năm (bưởi, mít, sầu riêng) |
|---|---|---|
| Thời gian có thu | 3 – 6 tháng | 3 – 5 năm tùy giống |
| Vốn ban đầu | Thấp | Cao hơn, cần vốn nằm chờ |
| Rủi ro giá | Biến động theo từng vụ | Trải đều qua nhiều mùa |
| Yêu cầu kỹ thuật | Đơn giản | Cần học cách tỉa cành, bón phân, xử lý ra hoa |
| Kết hợp chăn nuôi | Khó | Dễ, tận dụng được cỏ và phân chuồng |
Hướng chuyển đổi này không phải bà con tự nghĩ ra một mình. Ngành nông nghiệp tỉnh có chủ trương chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên những diện tích kém hiệu quả, bạn có thể tra cứu văn bản trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Khánh Hòa để đối chiếu.
Chuyển đổi cây trồng có cần thủ tục gì không?
Tùy từng trường hợp. Chuyển trong cùng nhóm đất nông nghiệp thường nhẹ thủ tục hơn, còn chuyển sang mục đích khác thì phải theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Bạn nên mang bản photo sổ lên phòng chuyên môn của xã, huyện hỏi trực tiếp. Đừng nghe truyền miệng.
Cái này tôi thấy nhiều người mua đất vườn hay chủ quan. Nghe môi giới nói “lên thổ được” là tin, tới lúc nộp hồ sơ mới biết thửa đó không nằm trong kế hoạch chuyển mục đích năm đó.
Chuyện làm kinh tế tổng hợp ở Khánh Vĩnh
Trong tư liệu về phong trào sản xuất của bà con dân tộc thiểu số ở Khánh Vĩnh, có mấy trường hợp được nhắc tới nhiều. Tôi kể lại đúng như tư liệu ghi, không thêm bớt.
Một hộ người Tày trồng khoảng 4 hecta bưởi da xanh và mít nghệ, đồng thời làm thêm dịch vụ vật liệu xây dựng và quán ăn. Vườn cho thu, dịch vụ cho dòng tiền hằng tháng. Hai chân đứng vững hơn một chân.
Một hộ người Raglai khác làm theo kiểu chia tầng: vùng trũng trồng lúa, đồi cao trồng keo, phần giữa làm cây ăn quả, rồi nuôi thêm bò, cá, heo đen và gà. Tư liệu ghi thu nhập bình quân hơn 200 triệu đồng một năm.
Còn một anh nông dân trẻ, được hỗ trợ cây giống từ chương trình sinh kế, trồng 5 sào bưởi da xanh, đào ao nuôi cá và nuôi thêm bò.
“Được hỗ trợ mô hình sinh kế, vợ chồng tôi có thêm động lực để cố gắng. Không chỉ đã thoát nghèo, vợ chồng tôi còn có điều kiện lo cho 4 con ăn học đầy đủ.”
Điều tôi rút ra từ mấy câu chuyện này không phải là con số thu nhập. Con số ai cũng thích nghe, nhưng nó không lặp lại được cho người khác.
Cái lặp lại được là cách chia rủi ro. Không hộ nào bỏ hết trứng vào một giỏ. Vườn hỏng thì còn đàn bò. Bò rớt giá thì còn rừng keo. Đó mới là bài học.
Cách làm tương tự cũng xuất hiện ở huyện bên. Bạn có thể xem thêm bài đất nông nghiệp Khánh Sơn: chặt keo trồng sầu riêng trên đất đồi để so sánh hai vùng.
5 điều nên kiểm tra trước khi mua đất nông nghiệp Khánh Vĩnh
Nếu bạn đang tính mua một thửa đất vườn ở Khánh Vĩnh, đây là năm việc tôi nghĩ bạn nên làm trước khi bàn tới giá. Đây là góc nhìn cá nhân của người làm nghề, không phải tư vấn pháp lý.
1. Xem quy hoạch sử dụng đất
Ra bộ phận một cửa của địa phương xin trích lục thông tin thửa đất. Đối chiếu số tờ, số thửa với giấy chứng nhận. Mất một buổi, nhưng đỡ hơn mất cả năm.
2. Đi xem đất vào mùa mưa
Mùa khô nhìn thửa nào cũng đẹp. Mùa mưa mới thấy chỗ nào đọng nước, chỗ nào trôi đất, đường vào có đi được không.
3. Hỏi nguồn nước tưới
Hỏi hàng xóm chứ đừng hỏi mỗi người bán. Người sống ở đó lâu năm biết mùa khô khe nào còn nước.
4. Kiểm tra ranh giới thực địa
Nhiều thửa đồi có ranh trên giấy khác ranh ngoài thực tế. Nên thuê đo đạc lại và đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền trước khi đặt cọc.
5. Tính chi phí nuôi vườn 3 năm đầu
Cây lâu năm chưa cho trái mà vẫn tốn phân, tốn công, tốn nước. Bạn nên cộng đủ khoản này vào giá vốn, đừng chỉ tính tiền mua đất.
Về giá đất tham chiếu, bạn nên đối chiếu với bảng giá đất do tỉnh ban hành. Tôi có phân tích trong bài hệ số điều chỉnh giá đất Khánh Hòa và bảng giá đất mới.
Câu hỏi thường gặp về đất nông nghiệp Khánh Vĩnh
Đất nông nghiệp Khánh Vĩnh hợp trồng cây gì nhất?
Đất nông nghiệp Khánh Vĩnh hợp nhất với cây ăn quả lâu năm chịu được đất dốc, phổ biến là bưởi da xanh, mít nghệ, mít Thái, chuối và sầu riêng ở những khu có nước tưới ổn định. Phần đồi cao thường được trồng keo. Việc chọn giống nên tham khảo cán bộ khuyến nông địa phương vì mỗi tiểu vùng một khác.
Mua đất nông nghiệp ở Khánh Vĩnh có xây nhà được không?
Đất nông nghiệp về nguyên tắc không được xây nhà ở. Muốn xây, chủ đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Bạn nên hỏi trực tiếp cơ quan quản lý đất đai tại xã, huyện trước khi tính chuyện xây dựng.
Người ngoài tỉnh có mua được đất nông nghiệp Khánh Vĩnh không?
Cá nhân trong nước nói chung được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định hiện hành, nhưng có những trường hợp và hạn mức riêng, đặc biệt với đất trồng lúa. Đây là vấn đề pháp lý cụ thể, bạn cần kiểm tra với văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Làm homestay hoặc farmstay trên đất vườn Khánh Vĩnh có được không?
Mô hình lưu trú kết hợp nông nghiệp ở Khánh Vĩnh đang được nhiều người quan tâm vì cảnh rừng núi đẹp. Tuy nhiên việc dựng công trình lưu trú trên đất nông nghiệp có nhiều vướng mắc pháp lý. Bạn nên tìm hiểu kỹ quy định về xây dựng trên đất nông nghiệp trước khi đầu tư.
Chuyển đổi cơ cấu cây trồng có cần báo với xã không?
Trong nhiều trường hợp, việc chuyển đổi cây trồng trên đất nông nghiệp cần đăng ký với ủy ban nhân dân cấp xã để địa phương theo dõi và tổng hợp. Thủ tục cụ thể tùy loại đất và tùy thời điểm, nên cách chắc chắn nhất là hỏi trực tiếp cán bộ địa chính xã.
Nên mua đất vườn Khánh Vĩnh hay Khánh Sơn?
Hai vùng khác nhau về khí hậu và cây chủ lực. Khánh Sơn nổi hơn về sầu riêng nhờ độ cao và biên độ nhiệt, còn Khánh Vĩnh đa dạng hơn với bưởi, mít, keo và có lợi thế gần Nha Trang hơn. Việc chọn vùng nào tùy mục tiêu và khả năng chăm sóc của từng người.
Vài lời cuối
Tôi thích cái cách bà con trên đó làm vườn. Không ai nói chuyện đổi đời trong một mùa. Họ trồng cây, nuôi bò, thả cá, rồi chờ.
Đất không phụ người chịu khó. Nhưng đất cũng không thương người vội vàng.
Nếu bạn đang tính lên Khánh Vĩnh mua một thửa vườn, tôi mong bạn đi vài chuyến, ngồi uống nước với người dân ở đó trước khi bàn giá. Còn nếu bạn thích hướng làm du lịch nông nghiệp, có thể tham khảo thêm bài về mô hình farmstay net zero ở Khánh Vĩnh mà tôi từng viết.
Bạn đang nhìn mảnh đất đó như một món hàng, hay như một chỗ để sống?
— Sáu Bình
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chia sẻ góc nhìn cá nhân và thông tin quan sát từ thị trường, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư. Quy định về đất đai thay đổi theo thời điểm và từng địa phương. Trước khi giao dịch, bạn nên đối chiếu thông tin với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tham khảo ý kiến người có chuyên môn.
Địa danh có thật thuộc tỉnh Khánh Hòa được nhắc trong bài: Khánh Vĩnh, Khánh Sơn, Diên Khánh, Ninh Hòa, Cam Lâm, Nha Trang, chợ Đầm (Nha Trang), sông Cái.
Nguồn tham khảo:
- Cổng thông tin điện tử tỉnh Khánh Hòa – khanhhoa.gov.vn
- Luật Đất đai 2024 – Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật, vanban.chinhphu.vn