Bà con mình ơi, dạo này Sáu nghe hỏi hoài về chuyện đất nông nghiệp ở xã Bàu Cạn, huyện Long Thành. Ai cũng thắc mắc. Đất ở đây có còn ngon để đầu tư không? Quy hoạch tới đâu rồi? Giá cả ra sao? Thôi thì hôm nay Sáu ngồi kể cho bà con nghe một lượt. Sáu nói thiệt nói thẳng, để bà con dễ tính đường làm ăn.
Nói cho gọn, Bàu Cạn giờ không còn là vùng quê thuần nông như hồi xưa. Vùng này đang “lột xác” thành trung tâm công nghiệp và logistics của huyện Long Thành. Vậy nên chuyện đầu tư đất nông nghiệp Bàu Cạn đang nóng lên từng ngày, bà con à.
Vì sao đất nông nghiệp Bàu Cạn lại “hot” tới vậy?
Trước tiên, Sáu nói cái động lực lớn nhất. Bàu Cạn nằm sát bên Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Đây là cái sân bay mà cả nước đang trông chờ. Kế đó là Khu công nghiệp Bàu Cạn – Tân Hiệp rộng tới 2.627 ha. Đây là KCN lớn nhất huyện Long Thành. Hai cái này cộng lại thì bà con hình dung được sức bật của vùng đất này rồi.
Thêm nữa, giai đoạn 2021 – 2030 là lúc hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh tay. Có mấy tuyến đường huyết mạch chạy qua. Giá trị đất đai vì vậy cũng lên theo. Bà con nào nhanh chân đón đầu thì cơ hội còn nhiều lắm.
Đất nông nghiệp Bàu Cạn: địa thế và nguồn nước trời cho
Sáu nói thiệt, cái mà Bàu Cạn hơn mấy xã khác chính là nguồn nước. Đất ở đây thấp dần từ Đông sang Tây. Khu giáp Bà Rịa – Vũng Tàu cao nhất, cỡ 100m. Xuống trung tâm xã thì chừng 30 – 45m, ngang ngửa cao độ sân bay Long Thành.
Về nước non, xã có mạng lưới suối dày đặc. Mấy con suối chính bà con nên nhớ:
- Suối Trầu: Cấp nước cho Ấp 2, Ấp 3. Suối chảy dọc sân bay rồi đổ ra sông Thị Vải. Đây là một trong bốn tuyến thoát nước chính của sân bay.
- Suối Đá và Suối Cù: Chảy qua khu dân cư lâu đời ở Ấp 7, Ấp 8. Hai con suối này tạo ranh giới tự nhiên cho vùng sản xuất.
Nhờ vậy mà khu dân cư ở Bàu Cạn hình thành từ lâu đời. Đất đai màu mỡ. Làm nhà vườn hay nghỉ dưỡng ven suối đều hợp lý cả.
Dân cư phân bổ ra sao?
Bà con để ý nè. Khu trung tâm từ Ấp 1 tới Ấp 6 nằm dọc trục đường Bàu Cạn. Khu này hình thành trên nền mấy đồn điền cao su cũ, dân cư dày đặc nhất. Còn vùng ven Ấp 7, Ấp 8 giáp Bà Rịa – Vũng Tàu thì dân thưa hơn. Bù lại quỹ đất rộng. Ai thích đất diện tích lớn thì ngó về hướng này.
Hạ tầng giao thông quanh đất nông nghiệp Bàu Cạn
Ngày xưa Bàu Cạn chỉ trông vào mỗi đường Bàu Cạn hiện hữu. Giờ thì khác rồi. Mạng lưới đường kết nối đa hướng đang được mở ra. Sáu liệt kê mấy tuyến quan trọng cho bà con dễ nhớ:
- DT770B (lộ giới 60m): Tuyến trọng điểm của tỉnh. Đường này kết nối 4 huyện, thành phố và các khu công nghiệp.
- Đường Bàu Cạn (tối thiểu 32m): Trục xương sống nối Quốc lộ 51 với Quốc lộ 56 và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Đường liên xã Phước Bình – Tân Hiệp – Bàu Cạn (32m – 45m): Kết nối nội vùng các xã phía Nam sân bay.
- Đường Cây Cầy – Suối Le (32m): Kết nối về hướng xã Cù Bị.
Ngoài ra còn tuyến tái thiết lập ngoài ranh sân bay đang triển khai. Tuyến này tạo mạch máu giao thông mới khi sân bay vận hành. Bà con thấy đó, đường sá mở tới đâu thì đất lên giá tới đó.
Giá đất nông nghiệp Bàu Cạn hiện nay bao nhiêu?
Đây là phần bà con quan tâm nhất phải không? Sáu nói cho rõ luôn. Quỹ đất cao su và rừng chiếm gần một nửa diện tích xã (44 km²). Đất ở thì khiêm tốn. Chủ yếu là đất sào 1.000 – 2.000 m² có sẵn thổ cư. Đây là do hồi xưa cấp đất nông trường. Mấy nền nhỏ 100 – 150 m² hiếm lắm, mới có sau năm 2020.
Còn giá cả thì hơn một năm qua đã tăng từ 50% tới 70%. Giá phân hóa theo từng khu:
Đoạn 1 (Ấp 1 tới Ấp 6)
- Mặt tiền đường Bàu Cạn: 1 tỷ – 1,2 tỷ đồng/mét ngang.
- Đất sào quanh khu dân cư: 4 triệu – 6 triệu đồng/m².
Đoạn 2 (Ngã ba Cây Cầy tới ranh Bà Rịa – Vũng Tàu)
- Mặt tiền đường: 350 triệu – 500 triệu đồng/mét ngang.
- Đất sào quy hoạch đất ở (Ấp 7, 8): 2,5 triệu – 4 triệu đồng/m².
- Đất diện tích lớn trên 1ha thường thấp hơn đất sào chừng 500.000 đồng/m².
Sáu nhắc bà con. Giá là vậy nhưng nhớ kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch trước khi xuống tiền nghen.
Đầu tư đất nông nghiệp Bàu Cạn kiểu nào cho hợp?
Bà con nào muốn xem thêm các lựa chọn đất nền và bất động sản Long Thành thì ghé trang của Sáu để nắm thêm thông tin nghen.
Tùy túi tiền và mục tiêu mà bà con chọn hướng đi. Sáu gợi ý mấy loại hình đang được săn đón:
- Đón đầu quy hoạch hạ tầng và KCN: Ngó về dọc tuyến DT770B và quanh KCN đô thị Cù Bị (Ấp 7, 8). Ngoài ra là quanh KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp (Ấp 1 tới Ấp 6). Đặc biệt là mấy tờ bản đồ 45, 46, 47 và 31 – 34.
- Kinh doanh, kho xưởng, bãi: Hợp dọc trục Bàu Cạn. Đoạn gần cầu Bản Cừu ưu tiên thương mại. Từ ngã ba Cây Cầy trở đi thì làm kho bãi vì dân thưa.
- Tách sào, phân lô nhỏ: Săn quỹ đất lớn trên 1ha, bằng phẳng, gần lõi dân cư Ấp 4, 5, 6. Sau đó tách thành sào nhỏ hay nền 100m².
- Bất động sản “check-in”, dịch vụ sân bay: Độc đáo ở Ấp 2 Suối Trầu, sát ranh sân bay. Khai thác được dịch vụ ngắm sân bay.
- Nhà vườn nghỉ dưỡng ven suối: Tận dụng nguồn nước tự nhiên ở Hồ Cầu Mới và Suối Trầu.
Những thay đổi quy hoạch quan trọng 2021 – 2030
Bà con nào tính đầu tư dài hơi thì phải nắm mấy điểm này:
- Chuyển đổi chức năng: Từ vùng thuần nông và rừng cao su sang khu công nghiệp tập trung. Dự án KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp 2.627 ha biến nơi đây thành “thủ phủ công nghiệp” mới.
- Mở rộng đất ở: Đất ở nông thôn được mở thêm khoảng 70 ha so với trước 2020. Mục đích là đón dân về khi KCN hoạt động.
- Điều chỉnh vùng sản xuất: Bỏ quy hoạch vùng chăn nuôi giữa đường Cây Cầy. Thay bằng vùng chăn nuôi – trồng trọt công nghệ cao 140 ha giáp xã Phước Bình.
- Hành lang an toàn nguồn nước: Quy hoạch mới dọc hai bên Suối Trầu. Mục tiêu là bảo vệ hệ thống thoát nước của sân bay.
Điểm mạnh và điểm yếu — Sáu nói thẳng cho bà con biết
Điểm mạnh
Thứ nhất là vị trí chiến lược. Bàu Cạn sát sân bay, nằm giữa hai KCN lớn. Thứ hai là hạ tầng đột phá. Vùng này được ưu tiên vốn cho đường tỉnh và đường liên xã. Thứ ba là nguồn nước dồi dào. Đây là nơi duy nhất ở phía Nam Long Thành có sẵn hồ chứa và suối chảy quanh năm.
Điểm yếu cần cân nhắc
Tuy nhiên, Sáu cũng không giấu bà con mấy cái hạn chế. Khu xử lý rác thải rắn 94 ha nằm giữa xã. Nó ít nhiều ảnh hưởng cảnh quan và môi trường sống. Rồi hiện chưa có dự án khu dân cư 1/500 quy mô lớn. Vì vậy thiếu tiện ích và nhà ở chuẩn cho chuyên gia, công nhân. Ngoài ra, xã còn bị ngăn cách với Quốc lộ 51 bởi xã Long Phước. Giao thông vài đoạn còn nhỏ hẹp. Nhìn chung Bàu Cạn vẫn đậm nét thôn quê.
Lời nhắn của Sáu Bình
Tóm lại, đất nông nghiệp xã Bàu Cạn vẫn là miếng đất đầy tiềm năng. Cơ hội dành cho ai biết đón đầu xu hướng công nghiệp hóa và dịch vụ hàng không. Dư địa tăng giá còn lớn. Nhưng bà con nhớ chọn đúng vị trí, xem kỹ quy hoạch và pháp lý cho chắc ăn.
Bà con nào muốn tìm hiểu thêm thì ghé xem mấy bài Sáu viết về bất động sản Long Thành nghen. Còn muốn nắm thông tin quy hoạch chính thống thì tham khảo Cổng thông tin huyện Long Thành cho yên tâm.
Có gì thắc mắc cứ nhắn Sáu, Sáu chỉ tận tình. Chúc bà con đầu tư trúng đất, làm ăn phát tài!