Chào bà con, lại là Sáu Bình đây! Dạo này Sáu Bình nhận được kha khá tin nhắn hỏi về chuyện xây nhà trên đất nông nghiệp, đất vườn. Nhiều nhà có miếng vườn rộng. Thấy đất trống tiếc quá, bà con cất luôn cái nhà nhỏ để ở. Có nhà còn xây cho con cái ra riêng. Nhưng lại chưa kịp làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vậy chuyện này có bị phạt không? Phạt bao nhiêu? Nhà lỡ xây rồi có bị đập bỏ không? Sáu Bình chia sẻ để bà con mình nắm rõ, tránh mất tiền oan nha.
Xây nhà trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển đổi thì vi phạm gì?
Đất nông nghiệp, kể cả đất vườn chưa được công nhận là đất ở, chỉ được dùng để trồng trọt, chăn nuôi. Bà con không được tự ý cất nhà để ở trên loại đất này. Nếu xây nhà mà chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Nhà nước sẽ xử phạt hành chính. Tùy trường hợp, cơ quan chức năng còn có thể yêu cầu tháo dỡ phần công trình vi phạm.
Mức phạt xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Theo quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện hành, mức phạt được tính dựa theo diện tích đất bị vi phạm. Diện tích càng lớn thì mức phạt càng cao. Ví dụ cho bà con dễ hình dung:
- Diện tích vi phạm từ 0,01 – 0,03 ha: phạt khoảng 10 – 20 triệu đồng.
- Diện tích lớn hơn 0,03 ha: mức phạt có thể từ 20 – 30 triệu đồng. Diện tích càng rộng, mức phạt càng cao hơn nữa.
Ngoài số tiền phạt, bà con còn phải khắc phục hậu quả. Cơ quan chức năng tại địa phương sẽ hướng dẫn cụ thể cách khắc phục.
Nhà đã lỡ xây rồi, có bị buộc tháo dỡ không?
Đây là câu bà con hay lo lắng nhất. Sáu Bình xin nói thật: còn tùy thời điểm xây dựng. Còn tùy công trình có phù hợp quy hoạch hay không nữa.
Nếu nhà xây từ trước ngày 1/7/2014, và khu đất phù hợp quy hoạch đất ở, thì thường không bị buộc tháo dỡ. Thậm chí, nhà có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Còn nếu xây dựng sau mốc thời gian này, mà đất lại không phù hợp quy hoạch đất ở, thì nguy cơ bị buộc tháo dỡ rất cao. Vì vậy, bà con nên kiểm tra kỹ quy định về xây dựng trên đất nông nghiệp tại địa phương. Hãy làm điều này trước khi tính chuyện cất nhà kiên cố trên đất vườn.
Muốn giữ nhà hợp pháp, bà con cần làm thủ tục gì?
Nếu công trình phù hợp quy hoạch, cách tốt nhất là chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Muốn chuyển được, khu đất cần đáp ứng vài điều kiện. Đất phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu. Đất cũng cần có lối đi hợp lệ.
Về nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất được tính bằng phần chênh lệch. Đó là chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, theo bảng giá đất hiện hành. Bà con có thể xem thêm trường hợp nào được miễn 100% tiền sử dụng đất khi lên thổ cư. Lưu ý: những trường hợp đã lỡ xây nhà kiên cố mà khu vực chưa từng có đất ở hiện hữu thì thường không được miễn giảm 70% tiền sử dụng đất.
Lời khuyên từ Sáu Bình
Bà con mình ở quê hay nghĩ “đất của mình, muốn cất nhà lúc nào thì cất”. Nhưng theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, chuyện này không đơn giản vậy đâu. Trước khi xây dựng bất cứ công trình nào trên đất nông nghiệp, đất vườn, Sáu Bình khuyên bà con nên:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi xây.
- Làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi cất nhà, nếu đủ điều kiện.
- Nếu chưa rõ, cứ hỏi trực tiếp cán bộ địa chính xã, phường. Việc này giúp tránh mất tiền phạt oan mà nhà vẫn có nguy cơ bị tháo dỡ.
Bài viết mang tính chất chia sẻ thông tin chung. Bà con nên liên hệ cơ quan chức năng hoặc luật sư để được tư vấn cụ thể theo từng trường hợp.
Hy vọng bài viết giúp bà con hiểu rõ hơn chuyện xây nhà trên đất nông nghiệp. Thấy hữu ích thì bà con nhớ chia sẻ cho người thân, bạn bè cùng biết nha. Sáu Bình hẹn gặp lại bà con ở những bài chia sẻ tiếp theo về chuyện đất đai, nhà cửa ở quê mình!