Mấy hôm nay đi cà phê với anh em trong nghề, câu chuyện được nhắc nhiều nhất vẫn là quy hoạch sử dụng đất quanh sân bay Long Thành. Tôi làm bất động sản. Tôi cũng là người thích quan sát đất đai và thiên nhiên. Mỗi lần thấy một vùng đất chuyển mình, trong lòng lại có nhiều suy nghĩ. Bài này tôi chỉ xin chia sẻ góc nhìn cá nhân. Đây không phải lời khuyên đầu tư.
Vì sao quy hoạch sử dụng đất quanh Long Thành được quan tâm
Tỉnh Đồng Nai đã bắt đầu lộ trình hình thành trung tâm đô thị thương mại, dịch vụ quanh sân bay Long Thành. Bước khởi đầu là thu hồi hơn 416 ha đất tại xã Bình An, huyện Long Thành. Đây được xem là phần mở đầu. Nó nằm trong kế hoạch tạo quỹ đất sạch quy mô lớn, lên tới hơn 1.164 ha.
Tôi từng nghe một anh môi giới lâu năm ở đây chia sẻ. Đất gần sân bay quốc tế bao giờ cũng được để ý. Nhưng “được để ý” không có nghĩa ai vào cũng thuận lợi. Mỗi mảnh đất một câu chuyện pháp lý riêng. Bà con nếu quan tâm thì nên tìm hiểu kỹ từng trường hợp.
Chi tiết đợt thu hồi đất tại xã Bình An
Đợt thu hồi lần này tập trung vào Khu 1, phân khu A của Khu đô thị thương mại dịch vụ Long Thành. Đây là tiền đề cho các đợt đấu giá quyền sử dụng đất về sau.
Vài thông tin về hiện trạng mà tôi ghi nhận được:
- Diện tích thu hồi khoảng 416,73 ha, nằm ở xã Bình An, huyện Long Thành.
- Toàn bộ là đất trồng cây lâu năm (cao su). Đất do một đơn vị quản lý theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.
- Chỉ liên quan đến một đơn vị sử dụng đất. Nhờ vậy, dự án ít vướng các vấn đề phức tạp như tái định cư hay di dời.
Về bồi thường, tổng kinh phí được phê duyệt hơn 185,2 tỷ đồng. Phần bồi thường cây trồng chiếm phần lớn, hơn 118 tỷ đồng. Còn bồi thường về đất là 0 đồng. Lý do là đây là đất thuê trả tiền hàng năm. Bà con quan tâm đến cơ chế bồi thường thì nên đối chiếu với cơ quan có thẩm quyền.
Kế hoạch tổng thể quỹ đất hơn 1.164 ha quanh sân bay
Phần 417 ha kể trên chỉ là một mảnh nhỏ. Bức tranh lớn hơn trải rộng trên xã Bình An và phường Long Thành. Quỹ đất được chia thành bốn khu vực chính:
- Khu 1 (Phân khu A): khoảng 610,5 ha.
- Khu 2 (Phân khu E): khoảng 329 ha.
- Khu 3 (khu tái định cư Bình Sơn cũ): khoảng 170 ha.
- Khu 4 (Phân khu B): khoảng 55 ha.
Khái toán kinh phí bồi thường cho cả bốn khu vào khoảng 1.000 tỷ đồng. Đây mới là con số dự kiến ban đầu. Thực tế còn tùy từng trường hợp và tiến độ triển khai.
Lộ trình triển khai và mục tiêu của việc quy hoạch sử dụng đất
Theo thông tin được công bố, giai đoạn thực hiện dự kiến trong khoảng 2026 – 2027. Nguồn vốn ứng từ Quỹ Phát triển đất của thành phố. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện quỹ đất sẽ làm trước. Sau đó mới tổ chức đấu giá.
Mục tiêu lớn, tôi hiểu, là chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, thương mại, dịch vụ. Cách này giúp khai thác giá trị đất gần sân bay. Nguồn thu cũng được tái đầu tư cho hạ tầng giao thông kết nối. Có một điều tôi hay nói với anh em. Quy hoạch trên giấy và quy hoạch thành hình là hai câu chuyện khác nhau về thời gian. Ai quan tâm thì cần kiểm tra tiến độ thực tế, đừng chỉ nghe đồn.
Tầm nhìn mở rộng ra các khu vực phụ cận
Kế hoạch tại Bình An và Long Thành nằm trong chiến lược chung của Đồng Nai. Tỉnh muốn chuẩn bị nguồn lực đất đai cho giai đoạn mới. Theo thông tin tôi đọc được, năm 2026 tỉnh dự kiến đấu giá hơn 100 khu đất. Tổng diện tích trên 4.300 ha. Ngoài nhóm 1.164 ha, còn có thêm 6 khu đất quy mô hơn 2.500 ha. Các khu này nằm ở Long Thành, Nhơn Trạch, Phước An và Long Phước.
Nhiều người nghe những con số này thường thấy hấp dẫn ngay. Nhưng qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy khác. Đất càng gần dự án lớn thì thông tin càng nhiễu. Giá cả cũng càng dễ bị thổi. Bà con nên tham khảo nhiều nguồn và giữ cái đầu tỉnh táo.
Vài yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ bà con nên lưu ý
Phương án bồi thường cho phần đất đầu tiên đã được phê duyệt. Nhưng tốc độ chuyển đổi và đấu giá thực tế còn phụ thuộc nhiều thứ:
- Tiến độ chi trả bồi thường và bàn giao mặt bằng.
- Mức độ hoàn thiện quy hoạch chi tiết cho từng phân khu.
- Việc định giá đất sao cho phù hợp thị trường trước khi đấu giá.
Có một khách hàng từng kể với tôi câu chuyện của anh ấy. Anh mua đất theo “tin quy hoạch”. Rồi anh phải chờ nhiều năm hơn dự tính. Câu chuyện đó nhắc tôi một điều. Quy hoạch là cơ hội. Nhưng nó cũng là bài toán về thời gian và dòng vốn của mỗi người.
Đôi lời gửi bà con quan tâm đến đất khu vực này
Bà con đang quan tâm đến đất quanh Long Thành, hay đất đai Đồng Nai nói chung? Tôi có mấy bài chia sẻ trước đây, mong giúp thêm góc nhìn. Bà con có thể đọc câu chuyện đất trồng cây lâu năm và cây sầu riêng ở Đồng Nai để hiểu hơn về vùng đất này.
Khi đã nói đến đầu tư, tôi luôn khuyên anh em thận trọng. Bà con nên xem qua bài đầu tư bất động sản và 4 dấu hiệu nhận biết lừa đảo. Rồi tự đặt cho mình câu hỏi quan trọng nhất trước khi xuống tiền. Về pháp lý, việc nắm rõ Luật Đất đai 2024 và 9 nguyên tắc phòng ngừa rủi ro cũng rất cần thiết. Ai tìm hiểu chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì có thể tham khảo bài đất nông nghiệp lên thổ cư và cách giảm tiền sử dụng đất.
Cuối cùng, tôi xin nhắc lại. Đây chỉ là góc nhìn và kinh nghiệm quan sát cá nhân. Nó không phải lời khuyên đầu tư hay pháp lý. Mọi quyết định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, bà con nên tìm hiểu kỹ. Hãy đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Các địa danh đã dùng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai)
- Xã Bình An, huyện Long Thành
- Phường Long Thành
- Sân bay quốc tế Long Thành
- Huyện Nhơn Trạch
- Khu vực Phước An
- Khu vực Long Phước