Mỗi lần chạy xe dọc theo sông Đồng Nai, đoạn chảy qua huyện Nhơn Trạch, tôi hay thấy những bè cá gỗ nổi lênh đênh giữa dòng. Ánh nắng chiều chiếu xuống, lấp lánh trên mặt nước. Có người ví đó là “những ngôi nhà nhỏ trên sông” – nơi bà con vừa mưu sinh, vừa gắn bó với con nước đã nuôi sống bao thế hệ. Nuôi cá lồng bè ở vùng ven sông Đồng Nai không phải chuyện mới. Nhưng vài năm gần đây, khi nhiều người tìm đến đất ven sông để đầu tư kết hợp nông nghiệp và thủy sản, câu chuyện này lại được nhắc tới nhiều hơn.
Vì sao đất ven sông Đồng Nai ở Nhơn Trạch được nhiều người để ý
Nhơn Trạch nằm ở hạ lưu sông Đồng Nai, vùng nước lợ gần cửa biển. Điều kiện này khá thuận lợi cho một số loại cá nước lợ và tôm. Từ lâu nơi đây đã có truyền thống nuôi trồng thủy sản ven sông, ven rạch, gắn với đời sống của nhiều gia đình. Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy vài năm nay Nhơn Trạch còn được biết đến nhiều hơn. Nguyên nhân là nhờ các dự án hạ tầng lớn ở khu vực lân cận. Điều này kéo theo sự quan tâm của không ít người mua đất từ nơi khác đến. Cũng chính vì vậy mà giá đất ven sông ở đây có những giai đoạn biến động khá nhanh. Không hẳn lúc nào giá cũng phản ánh đúng giá trị thật của mảnh đất.
Câu chuyện từ một người gắn bó với nghề nuôi cá lồng bè ven sông
Tôi từng nghe một anh làm nghề nuôi cá lồng bè ở khu vực ven sông Đồng Nai kể chuyện. Gia đình anh đã bám trụ với nghề này qua hai, ba đời. Ngày trước, ông bà anh chỉ nuôi cá để ăn và bán quanh xóm. Quy mô nhỏ, chủ yếu tự cung tự cấp. Đến đời anh, nhiều hộ xung quanh đã đầu tư quy mô lớn hơn. Có cả khách ở thành phố xuống tận bè đặt mua cá tươi.
Anh kể, nhìn bên ngoài nghề này có vẻ nhẹ nhàng. Nhưng con nước, thời tiết, dịch bệnh trên cá và giá bán lên xuống theo mùa. Đó là những thứ người ngoài nghề ít khi nhìn thấy. Có những vụ lãi khá, nhưng cũng có vụ chỉ hòa vốn. Thậm chí có vụ lỗ vì mưa lũ bất thường làm nước sông đổi dòng, ảnh hưởng đến chất lượng cá trong bè.
Đất ven sông làm nông trại, nuôi cá lồng bè – những điều nên tìm hiểu trước
Nhiều người khi đi xem đất ven sông Đồng Nai thường chỉ chú ý đến view sông đẹp. Họ dễ quên mất một số vấn đề pháp lý cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền. Trước khi quyết định, bà con nên dành thời gian tìm hiểu những điều sau:
- Ranh giới hành lang bảo vệ nguồn nước và quy định liên quan đến đất ven sông, ven rạch.
- Mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận, có phù hợp với việc làm ao, làm bè hay không.
- Quy hoạch nuôi trồng thủy sản, quy hoạch thủy lợi của địa phương tại thời điểm tìm hiểu.
- Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu cần, vì tùy từng trường hợp mà quy định có thể khác nhau.
Những thông tin này nên được đối chiếu trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để tránh hiểu nhầm. Bà con cũng có thể tra cứu thêm quy định pháp luật liên quan tại Thư Viện Pháp Luật. Tôi có chia sẻ khá kỹ về cách kiểm tra pháp lý đất nền ở Đồng Nai trong bài Kiểm Tra Pháp Lý Đất Nền Đồng Nai. Bà con có thể xem thêm để có cái nhìn tổng quan hơn.
Bài học từ những nơi từng “nóng” rồi lặng
Thị trường đất ven sông, ven các khu vực có dự án hạ tầng lớn ở Đồng Nai từng có những giai đoạn sốt giá rồi hạ nhiệt. Tôi từng biết đến câu chuyện ở một khu đô thị bỏ hoang tại Long Hưng. Nhiều lô đất được mua đi bán lại với kỳ vọng lớn. Nhưng vì hạ tầng chưa theo kịp quy hoạch, không ít khu vực rơi vào cảnh vắng người ở trong thời gian dài. Đó là lý do trước khi đầu tư đất ven sông làm nông trại hay thủy sản, nên dành thời gian quan sát tiến độ hạ tầng thực tế tại chỗ. Không chỉ nghe theo lời quảng cáo. Bà con quan tâm có thể đọc thêm câu chuyện này trong bài Quy Hoạch Treo: Đô Thị Bỏ Hoang Long Hưng Đồng Nai để có thêm góc nhìn tham khảo.
Góc nhìn của Sáu Bình về đầu tư đất ven sông kết hợp thủy sản, du lịch sinh thái
Cá nhân tôi cho rằng đất ven sông Đồng Nai vẫn là một hướng đáng để bà con cân nhắc, nếu chọn đúng vị trí và tìm hiểu kỹ pháp lý. Đặc biệt với những ai muốn kết hợp làm nông trại nhỏ, nuôi thủy sản và có thêm không gian nghỉ ngơi cuối tuần. Nhưng đây không phải là công thức làm giàu nhanh. Nó cần thời gian, kinh nghiệm, và đôi khi phải chấp nhận rủi ro từ thiên nhiên.
Mô hình nông trại tổng hợp mà tôi từng chia sẻ ở Cẩm Mỹ cũng là một ví dụ hay. Làm nông nghiệp kết hợp đa dạng cây trồng, vật nuôi thường bền hơn là chỉ tập trung vào một loại duy nhất. Bà con có thể xem thêm trong bài Mô Hình Nông Trại Đồng Nai: Chuyện Nông Trại Tổng Hợp Ở Cẩm Mỹ. Nếu đang tìm hiểu thêm về pháp lý khi làm farmstay ở Đồng Nai, bài Pháp Lý Farmstay Đồng Nai: 3 Bẫy Rủi Ro Bà Con Nên Tham Khảo cũng có vài điều nên biết trước. Và với những ai quan tâm khu vực gần sân bay Long Thành, bài Đầu Tư Bất Động Sản Quanh Sân Bay Long Thành cũng có một số góc nhìn đáng tham khảo thêm.
Lời kết
Nghề nuôi cá lồng bè ven sông Đồng Nai, hay rộng hơn là chuyện đầu tư đất ven sông làm nông trại, thủy sản, đều cần thời gian để hiểu rõ trước khi quyết định. Sông Đồng Nai vẫn chảy qua bao đời, nuôi sống nhiều gia đình. Nhưng cách khai thác dòng sông sao cho bền vững thì mỗi người, mỗi thế hệ lại có cách làm riêng. Nếu bà con có ý định tìm đất ven sông để đầu tư, hãy dành thời gian đi thực tế, hỏi thăm người dân địa phương. Và luôn đối chiếu thông tin quy hoạch, pháp lý với cơ quan có thẩm quyền trước khi xuống tiền.