Mấy năm nay, đi đâu tôi cũng nghe bà con nhắc tới hai chữ farmstay. Người thì mê cảnh vườn cây, ao cá. Người thì nghe quảng cáo “nghỉ dưỡng xanh” mà nôn nao muốn xuống tiền. Tôi làm bất động sản lâu năm, lại là người yêu đất, yêu cây. Tôi mừng vì bà con quan tâm tới mô hình này. Nhưng thật lòng, tôi cũng lo. Bởi vì pháp lý farmstay Đồng Nai vẫn còn nhiều chỗ chưa rõ ràng. Người mua dễ vấp rủi ro mà không hay.
Bài này tôi xin chia sẻ vài góc nhìn quan sát từ thị trường. Bà con nào đang tính làm farmstay ở Vĩnh Cửu, Tân Phú hay quanh hồ Trị An có thể tham khảo thêm. Tôi không phải luật sư. Vậy nên những gì viết ra chỉ mang tính tham khảo. Bà con cần đối chiếu lại với cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.
Farmstay là gì mà pháp lý lại rối tới vậy?
Nói cho dễ hiểu, farmstay là kiểu kết hợp giữa làm nông và đón khách lưu trú. Vừa trồng trọt, chăn nuôi, vừa cho khách ở lại trải nghiệm. Nghe thì hay. Nhưng có một điều nhiều người chưa để ý. Chữ “farmstay” thực ra chỉ là tên gọi thương mại. Nó do dân làm du lịch và truyền thông đặt ra. Trong các văn bản pháp luật hiện hành, tôi tìm hoài cũng chưa thấy định nghĩa riêng cho loại hình này.
Chưa có khung pháp lý riêng, nên farmstay đang bị quản lý kiểu “ghép” từ nhiều luật. Qua quá trình quan sát, tôi thấy nó liên quan ít nhất bốn nhóm quy định. Luật Đất đai điều chỉnh chuyện mục đích sử dụng đất. Luật Xây dựng lo phần cấp phép và hạ tầng. Luật Du lịch 2017 quản lý điều kiện đón khách, lưu trú. Còn Bộ luật Dân sự thì điều chỉnh các giao dịch chuyển nhượng. Một mô hình “đứng” trên bốn luật thì phức tạp cỡ nào, bà con hình dung được rồi.
Tôi từng nghe một anh làm farmstay ở vùng ven chia sẻ vui. Anh nói làm cái này giống đứng giữa ngã tư, luật nào cũng có quyền tuýt còi. Câu nói vui thôi, nhưng ngẫm lại thấy đúng. Đây cũng là lý do nên làm kỹ khâu kiểm tra pháp lý đất nền ở Đồng Nai trước khi bắt tay vào dự án.
Ba cái “bẫy pháp lý” farmstay mà bà con nên tham khảo
Trong quá trình đi lại, gặp gỡ bà con, tôi để ý có ba tình huống lặp đi lặp lại. Tôi gọi nôm na là ba cái bẫy. Không phải để hù dọa ai. Mà để bà con biết mà tránh.
Bẫy thứ nhất: Xây dựng trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích
Đây là chuyện hay gặp nhất. Nhiều người mua miếng đất trồng cây lâu năm hoặc đất rừng ở Tân Phú. Rồi họ dựng lên nhà chòi, khu lưu trú, quán cà phê. Trông thì đẹp. Nhưng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất và chưa xin phép xây dựng, thì công trình dễ bị coi là trái phép.
Có một khách hàng từng kể với tôi. Chú ấy đầu tư khá nhiều tiền dựng khu nghỉ nhỏ trên đất vườn. Tới khi đoàn kiểm tra xuống thì lúng túng vì giấy tờ chưa đủ. Câu chuyện đó khiến tôi nhớ mãi. Bởi vậy, trước khi xây, bà con nên tìm hiểu kỹ đất mình thuộc loại gì. Chuyện đất trồng cây lâu năm ở Đồng Nai và các điều kiện đi kèm là thứ nên nắm rõ từ đầu.
Bẫy thứ hai: Phân lô bán nền đất nông nghiệp núp bóng farmstay
Cái này tinh vi hơn. Một số chủ đất chia nhỏ khu đất nông nghiệp thành nhiều “suất farmstay” rồi rao bán. Họ vẽ ra viễn cảnh mỗi người một mảnh vườn riêng. Nghe hấp dẫn lắm. Nhưng việc tách thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện khá chặt. Đó là diện tích tối thiểu, hạ tầng và quy hoạch của từng địa phương.
Nếu không đạt chuẩn, người mua thường không có sổ riêng. Chuyện đó dẫn tới bế tắc khi muốn sang nhượng hay khai thác về sau. Nhiều người khi đi xem đất thường gặp kiểu chào bán này mà không biết. Tôi nghĩ bà con nên tham khảo thêm câu chuyện quy hoạch treo ở Long Hưng, Đồng Nai. Nó cho thấy vì sao một khu đất đẹp trên giấy vẫn có thể “đứng hình” nhiều năm.
Bẫy thứ ba: Vận hành lưu trú mà chưa đủ điều kiện
Cái bẫy cuối này nằm ở khâu vận hành. Nhiều farmstay đón khách nhưng chưa đăng ký cơ sở lưu trú. Có nơi chưa đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy. Có nơi chưa đạt chuẩn về an toàn thực phẩm và vệ sinh môi trường. Khi cơ quan chức năng kiểm tra, hoạt động có thể bị đình chỉ ngay.
Tôi hiểu bà con làm nông, quen kiểu “cứ làm rồi tính”. Nhưng với chuyện đón khách thì khác. Cái sự chỉn chu về giấy tờ lại là thứ giữ cho mình được lâu dài.
Làm farmstay Đồng Nai đúng luật thì đi theo hướng nào?
Tôi không dám khẳng định con đường nào là chắc chắn. Bởi mỗi mảnh đất, mỗi địa phương một khác. Nhưng qua quan sát, tôi thấy người làm bài bản thường đi theo trình tự khá rõ.
Trước hết là phần đất. Bà con nên xác lập rõ quyền sử dụng đất. Sau đó tìm hiểu hướng đăng ký sử dụng đất đa mục đích. Tức là kết hợp nông nghiệp với thương mại, dịch vụ. Đây là điểm mới mà Luật Đất đai 2024 có đề cập. Tiếp đến là phần xây dựng. Cần chuyển mục đích sử dụng đất cho phần công trình. Rồi xin giấy phép xây dựng đàng hoàng.
Sau đó mới tới phần kinh doanh. Bà con đăng ký mô hình theo dạng “điểm du lịch” hoặc “cơ sở lưu trú du lịch”. Cơ sở là Luật Du lịch 2017. Cuối cùng là các điều kiện bổ sung. Đó là tiêu chuẩn lưu trú, an toàn thực phẩm, phòng cháy chữa cháy. Nghe qua thì nhiều bước. Nhưng tôi nghĩ làm chậm mà chắc vẫn hơn làm nhanh rồi lo ngay ngáy.
Nhiều người nhắm tới vùng đất đẹp ven sông Đồng Nai hay quanh hồ Trị An để làm farmstay Đồng Nai theo mô hình nghỉ dưỡng. Với các bạn đó, tôi nghĩ nên tham khảo thêm góc nhìn về đầu tư bất động sản ở Long Thành, Đồng Nai. Bài đó cho thấy quy hoạch và hạ tầng ảnh hưởng tới giá trị đất ra sao.
Góc nhìn của một người vừa làm đất, vừa yêu cây
Thú thật, tôi rất quý tinh thần của những bạn trẻ bỏ phố về vườn. Họ muốn làm farmstay để vừa sống gần thiên nhiên vừa có thu nhập. Đó là một giấc mơ đẹp và đáng trân trọng. Nhưng giấc mơ nào cũng cần nền móng vững. Với farmstay, nền móng đó chính là pháp lý.
Farmstay được nhiều người dự báo sẽ còn phát triển. Nó hợp với xu hướng du lịch trải nghiệm và nhu cầu dịch chuyển ra ngoại ô. Nhưng khung pháp lý riêng vẫn chưa hoàn thiện. Vì vậy, tôi cho rằng bà con càng nên thận trọng. Đừng để “xây giấc mơ trên đất sai mục đích”, như một anh trong nghề hay nói.
Có bà con thấy loại đất mình quan tâm nghiêng về trồng trọt lâu dài hơn là lưu trú. Vậy thì câu chuyện đất trồng cây lâu năm ở Xuân Lập, Long Khánh cũng là một hướng đáng ngẫm nghĩ thêm.
Đôi lời gửi bà con
Tóm lại, farmstay Đồng Nai là mô hình hay. Nhưng pháp lý còn nhiều điểm cần lưu ý. Ba cái bẫy tôi vừa kể, cộng với việc mỗi trường hợp mỗi khác, khiến tôi luôn khuyên bà con một điều. Trước khi xuống tiền, hãy tìm hiểu kỹ nguồn gốc đất. Hãy kiểm tra quy hoạch. Và nên tham khảo ý kiến người có chuyên môn hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Tôi chia sẻ với tất cả sự chân thành của một người đi trước. Tôi không dám hứa hẹn hay cam kết gì về lợi nhuận. Đất đai là chuyện lớn. Mong bà con cứ bình tĩnh, chắc từng bước.
Các địa danh đã dùng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai): Vĩnh Cửu, Tân Phú, Long Khánh (Xuân Lập), Long Thành, Long Hưng, hồ Trị An, sông Đồng Nai.