Nhắc tới đầu tư bất động sản, bà con mình hay nghĩ ngay tới chuyện mua đất chờ lên giá. Nhưng ở Đồng Nai có một nơi kể câu chuyện ngược lại. Đất đó, nhà đó, xây xong rồi. Vậy mà hơn hai chục năm vẫn nằm im. Đó là khu đô thị Nhơn Trạch. Nhiều người quen gọi bằng cái tên buồn buồn: “đô thị ma”. Tôi viết bài này không phải để chê ai. Tôi chỉ muốn cùng bà con nhìn cho kỹ. Coi mình học được gì từ đó.
Nhơn Trạch từng là “vùng đất hứa”
Qua quá trình quan sát thị trường, tôi thấy ít nơi nào từng được kỳ vọng nhiều như Nhơn Trạch. Từ năm 1996, nơi này đã được quy hoạch thành đô thị hiện đại. Người ta muốn biến nó thành đô thị vệ tinh nằm sát TP.HCM. Từ đây qua thành phố chỉ cách một chuyến phà qua sông Đồng Nai.
Với tầm nhìn đó, nhiều tập đoàn lớn nhanh tay gom quỹ đất. Họ dựng lên hàng loạt biệt thự, nhà phố sang trọng. Nhìn trên bản vẽ thì đẹp lắm. Đường sá thênh thang. Nhà cửa san sát. Ai nhìn cũng nghĩ vài năm nữa nơi đây sẽ “lột xác”.
Thực tế hôm nay: nhà thì có mà người thì không
Vậy mà hơn hai mươi năm trôi qua. Cảnh trước mắt lại khác xa bản vẽ. Có một anh làm môi giới lâu năm từng chia sẻ với tôi. Anh nói đi giữa những dãy biệt thự ở đó cứ ngỡ như đi trong phim. Nhà nối nhà nhưng không một bóng người. Cỏ dại phủ kín lối đi. Tường thì rêu phong loang lổ. Cửa sắt hoen rỉ theo mưa nắng.
Nhiều căn mới xây thô đã bị thời gian bào mòn. Chúng đứng trơ trọi giữa khoảng đất trống. Hạ tầng kỹ thuật cơ bản coi như xong. Nhưng thiếu đi cái quan trọng nhất là hơi ấm con người. Nói cách khác, đó là những khu đô thị đủ “phần xác” mà thiếu “phần hồn”.
Đường thì có, nhưng vì sao dân vẫn chưa về?
Nhiều người thắc mắc chuyện này. Giao thông đã cải thiện. Cầu Nhơn Trạch cũng dần hoàn thiện. Các dự án kết nối được nhắc tới ngày một nhiều. Vậy sao dân vẫn chưa chịu về ở? Câu trả lời mà tôi nghe nhiều người trong nghề nhắc tới rất đơn giản. Đường sá chỉ là điều kiện cần, chứ chưa phải điều kiện đủ.
Người ta về một nơi để sống, chứ không chỉ để đi lại. Mà muốn sống thì phải có trường cho con học. Phải có bệnh viện lúc đau ốm. Phải có chợ để đi mỗi sáng. Phải có chỗ làm ăn buôn bán. Những thứ đó ở Nhơn Trạch nhiều năm vẫn còn thiếu. Nên bà con đành chọn ở lại nơi cũ. Chật chội một chút nhưng đủ tiện nghi.
Vì sao một dự án lớn lại nằm im lâu đến vậy?
Tôi không dám nói mình hiểu hết. Nhưng qua những gì quan sát và nghe kể, tôi thấy đây không phải lỗi của một thứ duy nhất. Nó là nhiều thứ cộng lại.
Thứ nhất là chuyện phát triển thiếu đồng bộ. Mỗi chủ đầu tư thường chỉ lo trong ranh giới đất của mình. Ít ai lo cái kết nối tổng thể của cả vùng. Thứ hai là quá trông chờ vào các dự án giao thông trọng điểm. Mà nhiều dự án nhiều năm vẫn còn nằm trên giấy. Thứ ba, cái này tôi thấy đáng suy nghĩ nhất. Người ta xây nhà nhưng lại quên tạo công ăn việc làm và tiện ích sống. Thiếu hai thứ đó thì khó hình thành một cộng đồng thật sự.
Cái bẫy của “sốt đất” và nhu cầu ảo
Có một khách hàng lớn tuổi từng kể với tôi. Hồi đó phần đông người mua đất Nhơn Trạch không phải để ở. Họ mua để “lướt sóng”, ôm chờ giá lên. Khi ai cũng mua để bán lại chứ không phải để dùng, giá bị đẩy lên cao vống. Nó xa rời hẳn thu nhập thật của bà con lao động địa phương.
Đến lúc thị trường chững lại, không còn người mua để ở thật, tài sản bị “chôn” luôn trong đất. Nhiều người dành dụm cả đời. Có người vay mượn ngân hàng để ôm đất. Cuối cùng chỉ còn lại nợ nần và sự tiếc nuối. Đây là điều tôi luôn muốn nhắc bà con. Đằng sau những con số tăng giá đẹp đẽ, luôn có phần rủi ro mình cần tính tới.
Những hệ lụy của cơn sốt đầu tư bất động sản để lại
Nhìn rộng ra, một lượng vốn rất lớn bị “chôn chân” trong những dãy nhà bỏ trống. Trong khi ngoài kia biết bao người lao động vẫn đang thiếu chỗ ở. Đó là sự lãng phí mà ai nhìn vào cũng thấy xót.
Còn với từng gia đình, câu chuyện càng buồn hơn. Có người vì trót ôm đất mà lâm cảnh nợ nần. Có người mất ăn mất ngủ vì không thoát được hàng. Người nông dân địa phương thì có khi mất đất canh tác. Vậy mà họ lại không được hưởng lợi từ đô thị mới, vì giá nhà quá cao. Nghe qua thấy buồn. Nhưng đó là những điều có thật mà mình nên ghi nhớ.
Vậy Nhơn Trạch có thể “hồi sinh” không?
Tôi tin là có, nếu cách làm thay đổi. Nhiều người trong nghề nói với tôi một điều. Muốn đánh thức vùng đất này thì không thể chỉ xây thêm đường và nhà. Phải quyết liệt đầu tư cho trường học, bệnh viện, chợ búa, dịch vụ. Đó mới là những thứ giữ chân con người ở lại.
Bên cạnh đó là chuyện chọn đúng sản phẩm. Sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu ở thật. Chẳng hạn hướng tới nhà ở cho người lao động. Hoặc các khu dân cư gần những trục động lực mới. Bà con nào quan tâm khu vực này có thể tham khảo thêm góc nhìn của tôi. Mời bà con đọc bài đầu tư bất động sản quanh sân bay Long Thành và bài quy hoạch sử dụng đất quanh sân bay Long Thành 2026 để có cái nhìn nhiều chiều hơn.
Vài điều tôi muốn gửi gắm khi đầu tư bất động sản
Từ câu chuyện Nhơn Trạch, tôi nghĩ có mấy điều mình nên nằm lòng. Nhất là khi tính chuyện đầu tư bất động sản:
- Nên tìm hiểu kỹ hạ tầng xã hội. Đó là trường, chợ, bệnh viện, việc làm. Đừng chỉ nhìn vào đường sá và bản vẽ đẹp.
- Cần kiểm tra tính thanh khoản. Coi mảnh đất đó có người mua để ở thật hay chỉ toàn người mua đi bán lại.
- Nên tham khảo nhiều nguồn. Tùy từng trường hợp mà cân nhắc dòng tiền của mình. Tránh vay mượn quá sức.
- Về pháp lý và quy hoạch, bà con hãy đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ tra cứu trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai.
Tôi vốn là người làm bất động sản mà cũng mê cây cối, đất đai. Nên tôi hay nghĩ đơn giản. Đất chỉ thật sự có giá trị khi có người sống trên đó. Có người làm ăn sinh sống trên đó. Nếu bà con muốn nhìn sang một hướng nhẹ nhàng hơn, mời xem thêm câu chuyện đất trồng cây lâu năm và cây sầu riêng ở Đồng Nai. Hoặc tham khảo góc nhìn về đầu tư bất động sản Khánh Hòa 2026 để so sánh giữa các vùng.
Đôi lời cuối
Câu chuyện “đô thị ma” Nhơn Trạch, với tôi, không phải để chê một vùng đất. Nó là bài học chung cho ai đang quan tâm tới đầu tư bất động sản. Đất đai phát triển “nóng” mà thiếu bền vững thì cái giá phải trả không nhỏ. Ngày Nhơn Trạch thật sự sống dậy, tôi tin, là ngày nơi đó có việc làm. Có tiện ích. Có giá cả hợp lý cho người ở thật. Chứ không phải chỉ có những con số trên bản vẽ.
Tôi chia sẻ vậy thôi. Đúng sai còn tùy góc nhìn mỗi người. Bà con cứ tham khảo. Rồi mình ngồi lại bàn thêm cũng chưa muộn.
Các địa danh có thật thuộc tỉnh Đồng Nai được nhắc tới trong bài: Nhơn Trạch, sông Đồng Nai, sân bay Long Thành, cầu Nhơn Trạch, TP.HCM (giáp ranh, để đối chiếu vị trí).