Nhiều bà con ngoài Bắc hay hỏi tôi rằng đầu tư bất động sản miền Nam bây giờ còn ăn thua không. Có người còn lo là “tàu đã chạy” mất rồi. Thú thật, đây là câu hỏi không dễ trả lời trong một câu. Bởi vì miền Nam rộng lắm, mỗi khu mỗi khác. Cùng một số tiền, nhưng người thắng kẻ thua cách nhau rất xa. Bài này tôi xin chia sẻ vài góc nhìn qua quá trình quan sát thị trường. Tôi mong bà con có thêm thông tin mà cân nhắc, chứ không dám khẳng định chắc chắn điều gì.
Vì sao nhiều nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” lại thua lỗ?
Có một anh khách hàng ngoài Hà Nội từng kể với tôi. Anh mua một căn nhà phố ở phía Nam hồi thị trường đang sốt. Giá lúc đó là 3,5 tỷ cho căn 80m² xây thô ba tầng. Vài năm sau nhìn lại, căn đó chỉ còn quanh mức 2 tỷ. Anh bảo, cầm sổ trong tay mà lòng cứ nặng trĩu.
Qua quá trình quan sát, tôi thấy chuyện thua lỗ thường đến từ mấy lý do quen thuộc:
- Khác biệt văn hóa mua bán: Nhiều người gặp cảnh “treo đầu dê bán thịt chó”. Quảng cáo một đằng, đất một nẻo. Vậy là mua nhầm sản phẩm ít tiềm năng ngay từ đầu.
- Tư vấn chưa khách quan: Có khi qua cả người thân mà vẫn bị dẫn sai. Bởi người môi giới đôi lúc quan tâm hoa hồng hơn là rủi ro của người mua.
- Tâm lý đám đông (FOMO): Giai đoạn 2021 ai cũng hưng phấn. Thấy người ta mua thì mình cũng mua. Thành ra “đu đỉnh”.
- Đầu tư theo cảm tính: Phần lớn người lỗ là dân tay ngang. Họ làm nhà nước hay văn phòng. Nhiều người xuống tiền theo lời rủ rê chứ chưa tìm hiểu kỹ.
Nhiều người khi đi xem đất thường gặp đúng những cái bẫy này. Tôi nghĩ, hiểu được nguyên nhân đã là bước đầu để mình đỡ vấp. Bà con nào muốn tìm hiểu sâu hơn có thể xem thêm bài 4 dấu hiệu nhận biết lừa đảo khi đầu tư bất động sản. Bài đó giúp bà con phòng ngừa từ sớm.
Biến động giá hai miền: chuyện “lò xo bị nén”
Điều tôi hay nói với bà con là thị trường có tính chu kỳ. Ngoài Bắc mấy năm qua tăng khá mạnh. Có căn hộ từ 2 tỷ lên 8 tỷ, từ 3 tỷ lên 9 tỷ. Ngược lại, trong Nam nhiều nơi lại giảm sâu hoặc đi ngang. Tình trạng này kéo dài gần 5 năm.
Tôi thường ví miền Nam lúc này như một chiếc lò xo bị nén lâu ngày. Khi một thị trường đã tăng quá cao, dư địa tăng tiếp thường hẹp lại. Còn nơi bị nén lâu thì tiềm năng phục hồi có thể lớn hơn. Tất nhiên, đây chỉ là góc nhìn quan sát. Đó không phải lời hứa hẹn về lợi nhuận. Bà con cần tự đối chiếu với tình hình thực tế từng khu vực.
Nhìn vào bản đồ đầu tư công, nhiều dự án hạ tầng lớn ở Đồng Nai đang được đẩy nhanh. Điển hình là sân bay Long Thành. Những dự án này tạo kỳ vọng phục hồi cho cả vùng. Ai quan tâm khu này có thể xem thêm bài đầu tư bất động sản quanh sân bay Long Thành để có cái nhìn cụ thể hơn.
Nguyên tắc “Bốn Đúng” để ngủ ngon
Tôi hay đùa với bà con rằng đầu tư sao cho “ngủ ngon” mới quan trọng. Muốn vậy, theo tôi quan sát, nên bám vào bốn cái đúng:
- Đúng người: Chọn người đồng hành am hiểu văn hóa và thị trường cả hai miền. Đừng chỉ chọn người chăm chăm bán hàng.
- Đúng thị trường: Miền Nam rất rộng. Vì vậy, chọn đúng vị trí, đúng khu vực là yếu tố lớn.
- Đúng sản phẩm: Nhiều người ưu tiên nhà phố tạo dòng tiền cho thuê. Với đất nền, nguồn cung trong Nam khá lớn. Do đó, bà con cần cân nhắc kỹ hơn, tùy từng trường hợp.
- Đúng thời điểm: Giai đoạn này thường hợp với đầu tư dài hạn bằng tiền nhàn rỗi. Nó ít hợp với kiểu lướt sóng ngắn hạn.
Trước khi xuống tiền, tôi nghĩ bà con nên tự đặt cho mình vài câu hỏi thật thẳng thắn. Về phần này, bài câu hỏi quan trọng nhất trước khi xuống tiền có thể giúp bà con soi lại mình.
Lời khuyên cho từng nhóm nhà đầu tư
Người đang “kẹp hàng” thua lỗ trong Nam
Có một anh nhắn tôi hỏi có nên cắt lỗ không. Tôi chỉ dám nói góc nhìn của mình. Nếu là tiền nhàn rỗi, việc bán tháo ngay khi giá đang ở vùng đáy thường là điều nhiều người tiếc về sau. Giữ 5-7 năm đã là một chặng dài. Vì thế, đôi khi kiên nhẫn thêm cũng là một lựa chọn cần cân nhắc. Còn ai có thêm tài chính thì có người chọn mua thêm để trung bình giá. Kiểu như “mua của người chán, bán cho người cần”. Dù vậy, quyết định cuối cùng vẫn nên tùy hoàn cảnh mỗi nhà.
Nhà đầu tư mới muốn “Nam tiến”
Với người mới, tôi hay khuyên nên tìm hiểu thật kỹ trước khi xuống tiền. Hãy hiểu văn hóa và con người địa phương. Giá nhiều nơi đã giảm sâu và bắt đầu đi ngang. Tuy nhiên, chuyện phục hồi nhanh hay chậm còn tùy hạ tầng và đầu tư công từng vùng. Bà con nên tham khảo quy hoạch chính thức. Ví dụ, bài quy hoạch sử dụng đất quanh sân bay Long Thành là một nguồn để đối chiếu. Ngoài ra, hãy đối chiếu thông tin với cơ quan có thẩm quyền.
Không chỉ đầu tư, mà còn là chuyện an cư
Nhiều gia đình ngoài Bắc giờ còn tính chuyện chuyển hẳn vào Nam sinh sống. Lý do là khí hậu ôn hòa, mưa thuận gió hòa hơn. Có chị kể với tôi rằng chị mê cái nắng nhẹ và cây xanh trong này lắm.
Tôi thường gợi ý bà con một điều. Nếu định vào ở, hãy thử thuê trước khi mua. Bà con có thể thuê một căn hộ đầy đủ tiện ích chừng 6 tháng đến 1 năm. Nhờ vậy, bà con trải nghiệm xem nước máy, đường sá, hàng xóm, văn hóa có hợp không. Sau đó hãy quyết định. Mua nhà để ở nên tách bạch với mua để đầu tư, vì công năng và mục tiêu khác nhau.
Với ai đang tính vừa an cư vừa làm vườn, đất vùng Đồng Nai cũng là nơi nhiều người tìm về. Có thể kể đến Long Khánh, Cẩm Mỹ. Khu ven sông như Nhơn Trạch cũng được nhiều người để mắt tới. Bà con có thể xem thêm câu chuyện trong bài đất trồng cây lâu năm và chuyện cây sầu riêng ở Đồng Nai để hình dung rõ hơn.
Vài lời gửi bà con
Làm nghề này lâu năm, tôi tin rằng bất động sản không có công thức chắc thắng. Cái mình làm được là chuẩn bị kỹ. Đó là hiểu thị trường, hiểu chính mình, và chọn thời điểm phù hợp với túi tiền. Mọi con số trong bài chỉ mang tính tham khảo. Trước khi xuống tiền, bà con nên kiểm tra pháp lý. Bà con cũng nên tham khảo người có chuyên môn và đối chiếu với cơ quan chức năng.
Các địa danh đã dùng trong bài (đều thuộc tỉnh Đồng Nai): sân bay Long Thành, Nhơn Trạch, Long Khánh, Cẩm Mỹ.